Czy sprzedaż mieszkania z wynajmującymi lokatorami jest możliwa?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda sprzedaż wynajmowanej nieruchomości 
• czy istnieją w tym przedmiocie jakieś ograniczenia
• czy sprzedaż wynajmowanej nieruchomości automatycznie rozwiązuje umowę najmu 

Sprzedaż mieszkania z lokatorem w aspekcie prawnym

Na samym początku warto zaznaczyć, że sprzedaż mieszkania w sytuacji, gdy lokal jest wynajmowany, jest jak najbardziej możliwa. Jak to jednak wygląda od strony prawnej?

Niezależnie od rodzaju przedmiotu najmu, nowy nabywca lokalu wstępuje do uprzednio zawartych umów najmu na miejsce poprzedniego właściciela. Umowy te zatem pozostają w mocy i wiążą najemców, jak i nowego wynajmującego. Fakt sprzedaży nieruchomości przez pierwotnego wynajmującego nie oznacza zatem automatycznego unicestwienia umowy najmu. Co więcej, wprowadzenie do umowy najmu klauzuli, w myśl której rozwiązuje się ona w przypadku sprzedaży nieruchomości, musiałoby być oceniane przez pryzmat obejścia prawa oraz zasad współżycia społecznego. To zaś mogłoby prowadzić do jej nieważności.

Nie oznacza to jednakże, iż sprzedaż nieruchomości pozostanie każdorazowo indyferentna prawnie. Wpływ takiej transakcji na umowę najmu jest wszakże niejednolity. Podstawowym rozróżnieniem, jakie powinno zostać w tym zakresie poczynione, jest podział na lokale mieszkalne oraz inne lokale i nieruchomości mogące być przedmiotem umowy najmu.

Ochrona najemców lokali mieszkalnych

Ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie większej ochrony dla najemców lokali mieszkalnych. W tego typu przypadkach, gdy wynajmowany lokal mieszkalny został już wydany najemcy, nabywca takiego lokalu nie nabywa dodatkowego uprawnienia do przedterminowego zakończenia umowy najmu. Może on wszakże korzystać z postanowień przewidzianych w treści samej umowy najmu, a w ich braku z przepisów prawa powszechnie obowiązującego. W grę w tym zakresie wchodzą w szczególności przepisy ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, a także Kodeksu cywilnego.

Niżej opisane zasady przedwczesnego wypowiadania umowy najmu przez nabywcę lokalu mieszkalnego znajdą wszakże zastosowanie, gdy lokal ten nie został jeszcze objęty przez najemcę. Przykładowo, co prawda umowa najmu została zawarta, jednakże nie doszło do wydania nieruchomości najemcy.

Uprawnienia na rzecz nabywcy

Zdecydowanie więcej uprawnień przewidzianych zostało na rzecz nabywcy innej nieruchomości będącej jednocześnie przedmiotem najmu. W takim przypadku nowy właściciel może wypowiedzieć umowę z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.

Przedmiotowe uprawnienie nabywcy nie jest jednakże bezwzględne. Przede wszystkim nie przysługuje ono, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Datę pewną można uzyskać chociażby w drodze poświadczenia notarialnego na dokumencie umowy, przy czym sama umowa nie musi mieć formy aktu notarialnego.

Z drugiej strony, skorzystanie z omawianego uprawnienia przez nabywcę nieruchomości, nie pozbawia najemcy roszczeń odszkodowawczych względem pierwotnego wynajmującego. Mianowicie, jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę rzeczy najętej najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, aniżeli byłby zobowiązany według umowy najmu, może on żądać od zbywcy naprawienia powstałej z tego tytułu szkody.

Innymi słowy, gdy wypowiedzenie dokonane przez nowego właściciela nieruchomości spowodowałoby, że umowa najmu uległaby rozwiązaniu w takim samym, bądź późniejszym terminie – niż gdyby pierwotny wynajmujący wypowiedział ją zgodnie z umową, to prawo do odszkodowania nie będzie przysługiwało najemcy. Sytuacje tego typu, wbrew pozorom, mogą być częste, gdy strony w umowie najmu przewidziały inne terminy wypowiedzenia aniżeli ustawowe.

Przepisy Kodeksu Cywilnego

Co więcej, kodeks cywilny nakłada na najemcę pragnącego dochodzić odszkodowania od poprzedniego właściciela wynajmowanej nieruchomości, obowiązek dochowania dodatkowych aktów staranności. Najemca powinien bowiem niezwłocznie zawiadomić zbywcę o przedwczesnym wypowiedzeniu przez nabywcę. W przeciwnym razie przysługują zbywcy przeciwko najemcy wszelkie zarzuty, których najemca nie podniósł, a których podniesienie pociągnęłoby za sobą bezskuteczność wypowiedzenia ze strony nabywcy. Przykładem takich zarzutów może być w szczególności wspomniane wyżej zawarcie umowy na czas oznaczony z datą pewną, czy też uprzednie wydanie lokalu najemcy.

Odszkodowanie, o którym mowa powyżej może obejmować zarówno faktycznie poniesione szkody (np. w związku z koniecznością pilnego zawarcia innej umowy najmu na gorszych warunkach), jak również utracone korzyści (np. powstałe w związku czasową z niemożnością prowadzenia działalności gospodarczej na skutek przedwczesnego zwrotu wynajmowanej nieruchomości). Pamiętać wszakże należy, że ciężar udowodnienia wysokości szkody oraz jej bezpośredniego (adekwatnego) związku przyczynowego z wypowiedzeniem umowy najmu przez nabywcę, ciążyć będzie na najemcy roszczącym sobie prawo do takiego odszkodowania.

Czy sprzedaż mieszkania z lokatorem się opłaca?

Sprzedaż nieruchomości w sytuacji, gdy jest ona wynajmowana przez lokatorów, może być postrzegana jako mało opłacalna. Cena takiego mieszkania jest zazwyczaj niższa, głównie ze względu na fakt, że ciężej znaleźć kupca zainteresowanego zakupem takiej nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że często na sprzedaż mieszkania z wynajmującymi lokatorami decydują się osoby, które potrzebują jak najszybszego zastrzyku gotówki. Czasem też chęć sprzedaży nieruchomości z wynajmującymi jest również podyktowana przeprowadzką właściciela mieszkania do innego miasta lub nawet - do innego kraju. 

Jak usprawnić proces sprzedaży nieruchomości z lokatorem?

Najprostszym rozwiązaniem jest próba polubownego załatwienia sprawy i jak najszybszego rozwiązania umowy najmu z lokatorem - tak, by móc sprzedać nieruchomość bez dodatkowego obciążenia w postaci najemcy. Lokator może jednak nie zgodzić się na takie rozwiązanie, zwłaszcza, jeśli w umowie najmu (dotyczy to umowy na czas określony) nie przewidziano możliwości wypowiedzenia umowy przez właściciela ze względu na sprzedaż lokalu.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeśli wynajmujący nie jest w stanie załatwić sprawy polubownie, może wypowiedzieć umowę. W przypadku umowy na czas określony jest to jednak możliwe jedynie w sytuacjach określonych w umowie (i zgodnie z ustalonymi w umowie terminami). 

W przypadku umowy na czas nieokreślony wynajmujący może wypowiedzieć umowę, ale musi zachować termin wypowiedzenia (ustalony w umowie, lub jeśli takich ustaleń nie poczyniono - w zgodzie z prawem). 

Warto jednak wiedzieć, że w sytuacjach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów właściciel nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym. To możliwe, jeśli lokator zalega z czynszem przez co najmniej trzy pełne okresy płatności. Właściciel mieszkania musi pamiętać, by wypowiedzenie miało formę pisemną, a także - by określić w nim termin zakończenia trwania umowy i opuszczenia lokalu przez najemcę. Oprócz tego wynajmujący musi też pamiętać, że w razie zaległości czynszowych powinien najpierw wyznaczyć najemcy dodatkowy miesięczny termin na uiszczenie zaległości - i to jeszcze przed wypowiedzeniem umowy najmu. W innym wypadku wypowiedzenie nie będzie mieć mocy prawnej. 

Oprócz tego wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu ze skutkiem natychmiastowym również w sytuacji, gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód - i nie zaprzestał tych działań mimo pisemnego upomnienia ze strony właściciela nieruchomości. To samo dotyczy sytuacji, gdy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez zgody wynajmującego. 

Należy też pamiętać, że jeśli właściciel nieruchomości znalazł kupca gotowego kupić lokal razem z najemcami, wypowiedzenie umowy najmu nie jest konieczne. W takiej sytuacji warto jednak poinformować lokatorów o zmianie właściciela nieruchomości, a także przekazać dane kontaktowe nabywcy mieszkania. 

Co robić, gdy lokator sprawia problemy?

Wynajmujący, którzy zdecydowali się na wypowiedzenie umowy najmu lokatorom ze względu na chęć sprzedaży mieszkania mogą jednak mieć problem z pozbyciem się najemcy z lokalu. 

Jeśli mimo wyznaczonego terminu lokator nie opuścił mieszkania, wynajmujący powinien wręczyć mu pisemne wezwanie do wydania lokalu w określonym terminie i poinformować go, że jeśli nie opuści mieszkania, sprawa zostanie skierowana do sądu. Jeśli zapadnie wyrok nakazujący opuszczenie, opróżnienie i wydanie lokalu zajmowanego bez tytułu prawnego, a następnie wyrok ten uprawomocni się, konieczne jest jeszcze uzyskanie klauzuli wykonalności - dzięki temu komornik będzie mógł wszcząć postępowanie egzekucyjne. 

Należy jednak mieć na uwadze, że w praktyce proces eksmisji lokatora może się wydłużyć ze względu na fakt, że zgodnie z prawem niektórym grupom lokatorów (m.in. kobietom w ciąży, emerytom, rencistom, bezrobotnym) przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Samorządy natomiast często nie dysponują odpowiednim lokalem. W takiej sytuacji sąd nada wyrokowi klauzulę wykonalności dopiero w momencie, gdy gmina złoży eksmitowanej osobie ofertę lokalu socjalnego. 

Warto też podkreślić, że nawet jeśli eksmitowanemu lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu socjalnego, to cały proces eksmisji również nie musi być bezproblemowy - zgodnie z przepisami niemożliwa jest eksmisja “na bruk”. Jeśli eksmitowanemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu (nie socjalnego) sprawa jest stosunkowo prosta; jeśli jednak nie - konieczne jest wskazanie lokalu zastępczego. 

Kto kupi mieszkanie z lokatorem?

Właściciel nieruchomości z wynajmującymi lokatorami najszybciej sprzeda mieszkanie osobie, która chce kupić lokal w celach inwestycyjnych. Nabywca nieruchomości nie musi szukać najemców - co do zasady wstępuje do umowy najmu na miejsce poprzedniego właściciela mieszkania. Dla niektórych inwestorów jest to spora oszczędność czasu. 

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z lokatorami jak najbardziej jest możliwa - choć wielu właścicieli nieruchomości decyduje się mimo wszystko najpierw na wypowiedzenie umowy najmu. Należy jednak mieć świadomość, że znalezienie kupca na takie mieszkanie może potrwać nieco dłużej - zwłaszcza, że prawdopodobnie taką nieruchomością będą zainteresowane jedynie osoby chcące nabyć lokal w celach inwestycyjnych.