Przeniesienie własności nieruchomości

Edyta Wara-Wąsowska
Edyta Wara-Wąsowska

Data publikacji: 12.01.2018, Data aktualizacji: 03.07.2023

6 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 1174 głosów

Przeniesienie własności nieruchomości
W jaki sposób i kiedy stajemy się właścicielem mieszkania? Co prawo rzeczowe mówi o przeniesieniu własności nieruchomości? Czytaj na rynekpierwotny.pl.

Właścicielem mieszkania możemy się stać na kilka różnych sposobów np. poprzez zakup czy przeniesienie-wlasnosci-nieruchomosci-bez-aktu-notarialnego. Należy jednak pamiętać, że o ile w ogólnym rozumieniu prawa własności, właściciel może swoją rzeczą dowolnie rozporządzać, nawet ją zniszczyć, to w przypadku nieruchomości obowiązują nas pewne ograniczenia ustawowe oraz zasady współżycia społecznego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • czym jest przeniesienie własności nieruchomości,
  • czy możliwe jest sądowe przeniesienie własności nieruchomości,
  • czy możliwe jest przeniesienie własności nieruchomości obciążonej hipoteką. 

Własność i jej właściciel

Według ogólnie panującej definicji właściciel to osoba fizyczna, prawna lub organizacja, której przysługuje własność danej rzeczy. Stanowi ona najszersze prawo rzeczowe, które zapewnia możliwość korzystania z przedmiotu oraz rozporządzania nim z wyłączeniem innych osób. Własność nieruchomości jest specyficznym przykładem tego prawa, ponieważ tutaj mogą ją znacznie ograniczyć przepisy. Należy dodać, że prawo własności jest zagwarantowane przez Konstytucję RP (art. 21.1).

Przykładem ograniczenia własności nieruchomości mogą być, chociażby ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, które niekiedy stają się przyczyną uniemożliwienia właścicielowi wzniesienia budynku na jego własnym gruncie. W innym przypadku właściciel nieruchomości może zostać pozbawiony swojego prawa na mocy decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu.

Braniborska-inwestycja mieszkaniowa we Wrocławiu

Należy jednak pamiętać, że nieruchomością możemy również zarządzać. Oznacza to, że można ją zbywać, podarować komuś z rodziny lub nawet nieznajomej osobie, pobierać pożytki, a także obciążyć innymi prawami rzeczowymi, np. hipoteką. Możliwe jest zatem przeniesienie praw własności nieruchomości na osobę trzecią. 

Właścicielem nieruchomości możemy się stać nie tylko przez kupno, ale także otrzymując darowiznę lub spadek. Własność nieruchomości uzyskujemy natomiast w wyniku umowy przeniesienia własności, a także z mocy orzeczenia sądowego lub innych zdarzeń prawnych (np. zasiedzenie). 

Umowa przeniesienia własności nieruchomości

Decydującym krokiem przy nabywaniu lokalu jest podpisanie umowy przenoszącej własność nieruchomości — zazwyczaj w ramach umowy sprzedaży. Jest to sytuacja, w której równocześnie jedna osoba traci własność na rzecz nabycia jej przez inną. Do przeniesienia własności dochodzi na skutek umowy zawartej przez dotychczasowego właściciela rzeczy z kolejnym. Podstawą transakcji jest deklaracja zapłaty sprzedającemu określonej w umowie ceny za daną nieruchomość.

Przeniesienie własności następuje w tym samym momencie, w którym kupujący podpisuje umowę zakupu mieszkania czy domu. Jednak należy pamiętać, że aby była ona formalnie ważna, musi zostać zawarta w formie aktu notarialnegoWpis do księgi wieczystej, po jej podpisaniu, ma charakter deklaratoryjny. Warto natomiast dopilnować tej kwestii, aby np. uniemożliwić ewentualnemu nieuczciwemu sprzedającemu możliwość ponownej sprzedaży.

przeniesienie własności nieruchomości

Przy zakupie nowego mieszkania od dewelopera najczęściej nie możemy zawrzeć takiej umowy, ponieważ w nowopowstałych budynkach zwykle przed sprzedażą nie przeprowadza się wydzielenia samodzielnych lokali mieszkalnych. Kupno bezpośrednio od inwestora reguluje ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku, czyli tzw. ustawa deweloperska. W tym przypadku możliwością jest nabycie mieszkania na podstawie umowy ustanawiającej odrębną własność. Właścicielem mieszkania stajemy się dopiero po założeniu księgi wieczystej. Tutaj, aby ustanowić odrębną własność lokalu, konieczny jest wpis konstytutywny. Należy pamiętać, że kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, zawsze nabywamy prawo własności, nie będzie to nigdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Inną formą jest przeniesienie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu. Może mieć miejsce, w przypadku kiedy pożyczkobiorca ma na celu uregulowanie zobowiązania wynikającego z umowy pożyczki np. gdy zalega ogromną sumę pieniędzy bankowi.

Należy też dodać, że możliwe jest przeniesienie prawa własności nieruchomości obciążonej hipoteką. Konieczna jednak będzie wtedy dodatkowo cesja kredytu. 

umowa przedwstępna

Przeniesienie prawa własności nieruchomości na współmałżonka

Warto podkreślić, że jeśli chodzi o przeniesienie własności nieruchomości, darowizna również jest jedną z dostępnych możliwości. Często umowę darowizny, która przenosi własność mieszkania czy domu na inną osobę, stosuje się w przypadku małżeństw, gdy jeden z małżonków chce podarować posiadaną na wyłączność nieruchomość (nabytą np. przed ślubem) na rzecz drugiego. 

Koszty przeniesienia prawa własności do nieruchomości

Nabywca nieruchomości musi mieć świadomość, że zarówno przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego, jak i pierwotnego koniecznie jest poniesienie dodatkowych kosztów przeniesienia własności nieruchomości. Pierwszym kosztem oprócz ceny mieszkania, który należy ponieść w razie nabycia nieruchomości, jest koszt sporządzenia aktu notarialnego. Akt własności nieruchomości musi, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, zostać sporządzony przez notariusza. To z kolei oznacza konieczność zapłaty taksy notarialnej. Jej maksymalna wysokość określa rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości o maksymalnych stawkach. 

Przeniesienie prawa własności nieruchomości a podatek

Kolejnym kosztem jest podatek od nieruchomości zakupionej z rynku wtórnego, czyli podatek od czynności cywilnoprawnych. Dla mieszkań i domów podatek PCC wynosi 2 proc. wartości transakcji. Z kolei sprzedający nieruchomość musi liczyć się z tym, że przeniesienie praw własności na osobę trzecią może spowodować konieczność zapłaty podatku dochodowego. 

Umowa przedwstępna

Rozwiązanie, które jest bardzo korzystne dla obu stron transakcji to umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości (w przypadku zakupu nieruchomości od dewelopera mowa o umowie deweloperskiej). To umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości w przyszłości — czyli do zawarcia tzw. umowy przyrzeczonej. Na jej podstawie kupujący zyskuje pewność, że sprzedający nie sprzeda nieruchomości komuś innemu. Sprzedawca natomiast w razie niedotrzymania umowy otrzyma odszkodowanie. Dodatkowo jej podpisanie daje czas na poznanie się partnerów oraz dopracowanie wzajemnych relacji. Głównym celem jest natomiast przygotowanie zawarcia umowy właściwej i zorganizowanie procesu jej podpisania.

Gdy zastanawiamy się nad kupnem mieszkania, które jeszcze fizycznie nie istnieje, umowa przedwstępna powinna zawierać oznaczenie nieruchomości, takie jak np. numer lokalu, numer budynku, powierzchnia, adres. Przewidywanie numeru lokalu i jego powierzchni, w sytuacji, gdy budynek jeszcze nie powstał, niekoniecznie przekłada się potem na stan rzeczywisty.

Pojawia się ryzyko, że o ile, w umowie przedwstępnej nasz hipotetyczny lokal mieszkalny może liczyć 60 mkw. (co będzie się zgadzać np. z dokumentacją projektową) w praktyce, przy ustanawianiu samodzielności tego lokalu, może się okazać, że metraż jest mniejszy. Właścicielem mieszkania stajemy się również dopiero po wpisie konstytutywnym do księgi wieczystej, czyli dopiero, gdy budynek i lokal istnieją fizycznie, oraz gdy pozytywnie przeprowadzona została procedura stwierdzenia samodzielności lokalu (wydaje ją starosta w formie zaświadczenia).

Zniesienie współwłasności nieruchomości Czytaj

Przeniesienie własności nieruchomości bez aktu notarialnego

Zazwyczaj do przeniesienia własności potrzebne jest zawarcie aktu notarialnego — niezależnie czy umowa zobowiązująca do przeniesienia własności mieszkania lub domu to umowa kupna-sprzedaży, czy darowizny. W niektórych przypadkach przeniesienie prawa własności nieruchomości nie wymaga, wbrew pozorom, sporządzania aktu notarialnego. 

Nieruchomość można nabyć również poprzez zasiedzenie, czyli długotrwałe, faktyczne jej posiadanie. Na tej drodze możliwe jest nabycie własności każdej nieruchomości — gruntowej, budynkowej i lokalowej, ale także służebność gruntową oraz w pewnych warunkach użytkowanie wieczyste. Nie możemy natomiast zasiedzieć np. pokoju w danym lokalu, klatki schodowej, ponieważ nie są to odrębne przedmioty własności.

Zasiedzenie jest możliwe, jeśli osoba jest tzw. posiadaczem samoistnym, czyli włada rzeczą jak właściciel i traktuje ją jako swoją własność nieprzerwanie przez 20 lat i wszedł w jej posiadanie w dobrej wierze. Jest to uzasadnione okolicznościami przekonanie o posiadaniu rzeczy zgodnie z przysługującym prawem.

Przeniesienie własności nieruchomości: podsumowanie

O przeniesieniu własności nieruchomości mówimy w momencie, gdy osoba trzecia staje się nowym właścicielem domu, mieszkania czy nieruchomości gruntowej. Może jednak do tego dojść na kilka sposobów. Zazwyczaj przeniesienie własności następuje na podstawie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, jednak możliwe jest również ustanowienie nowego właściciela na podstawie umowy darowizny. Nie można też zapominać o sądowym przeniesieniu własności nieruchomości na skutek zasiedzenia. 

Edyta Wara-Wąsowska
Edyta Wara-Wąsowska

Dziennikarka i copywriterka z dziesięcioletnim doświadczeniem w tworzeniu treści dla mediów online, agencji reklamowych i klientów indywidualnych. Specjalizuje się w treściach z zakresu nieruchomości, finansów i prawa.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

1 Komentarz

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.
  • Jak prawo reguluje ,pozbawienie prawa własności przez wydanie nowego Aktu Nadania dla tego samego właściciela ?

    15 grudnia 2019, 11:59

    Redakcja

    Obecnie nie można uzupełnić lub wydać nowego aktu nadania (zobacz Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 27 listopada 2012 r. - sygnatura akt I OSK 1310/11). W świetle dekretu z dnia 6 września 1946 r. o ustroju rolnym i osadnictwie na obszarze Ziem Odzyskanych i b. Wolnego Miasta Gdańska, nie jest możliwe wydanie kolejnego aktu nadania na rzecz tej samej osoby.

    17 grudnia 2019, 09:54

Artykuły powiązane

Nagrody i wyróżnienia

nagroda forbes 2022
nagroda forbes 2021
nagroda digital excellence awards 2022
nagroda laur klienta 2023
nagroda dobry pracodawca 2023
nagroda gazele biznesu 2023
Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: