Sprzedaż domu w trakcie budowy - jakie formalności są niezbędne?

Sprzedaż domu w trakcie budowy jest możliwa, ale musi się to odbyć na określonych warunkach. Potrzebne są odpowiednie dokumenty i formalności. Jak przeprowadzić transakcję, aby ta była zgodna z prawem? Co musi wiedzieć sprzedający i kupujący taką nieruchomość? Na co trzeba zwrócić uwagę? Podpowiadamy!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak sprzedać dom w budowie
• co należy sprawdzić przed zakupem domu w budowie
• jak wygląda opodatkowanie takiej nieruchomości

Czy można sprzedać dom w trakcie budowy?

Nieukończony budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości od gruntu, na którym trwa budowa. Dopiero po zakończeniu budowy można starać się o wyodrębnienie samodzielnych lokali mieszkalnych, bądź użytkowych. Czy wobec tego w ogóle można go sprzedać? Cóż - tak i nie. W takiej sytuacji przedmiotem będzie grunt, a nie sama nieruchomość. Posadowiona na działce część budynku, niezależnie od tego czy są to tylko fundamenty, czy budynek w stanie surowym, w całości jest częścią składową tego gruntu. 

Dom w budowie - transakcja sprzedaży gruntu

Sprzedaż domu w budowie - a w zasadzie gruntu - jest bardzo podobna do transakcji na inne nieruchomości. Kluczowym jest ustalenie ceny (według okolicznych stawek za grunty plus koszty poniesione przy budowie) oraz przygotowanie potrzebnych dokumentów - ale o tym zaraz. Potem wystarczy opublikować ogłoszenie lub zgłosić się do pośrednika i ustalić szczegóły transakcji z nabywcą.

Do ważności transakcji wymagana jest zatem forma aktu notarialnego. W treści umowy pamiętajmy o możliwie szczegółowym opisaniu wybudowanych i zainstalowanych przed sprzedażą elementów budynku, pozwoli to na uniknięcie sporów w przyszłości.

Warto wiedzieć (szczególnie będąc nabywcą takiej działki), że to na kupującym ciążyć będzie obowiązek dokończenia budowy i uzyskania pozwolenia na użytkowanie (jeśli jest wymagane). Dokończenie domu powinno odbyć się zgodnie z wcześniej uzyskanym pozwoleniem. Przeniesienie takiego pozwolenia nie odbywa się jednak automatycznie i nabywca musi złożyć odpowiedni wniosek. Warto wznowić budowę w przeciągu 3 lat - w przeciwnym razie koniecznym będzie ubieganie się o zgodę na wznowienie prac budowlanych. 

Jakie dokumenty są niezbędne?

Jak przy każdej transakcji, istnieje długa lista niezbędnych dokumentów. Niewątpliwie zbywca powinien przedstawić kupującemu:

• dokument potwierdzający własność działki,
• księgę wieczystą nieruchomości gruntowej,
• pozwolenie na budowę,
• wypis i wyrys z rejestru gruntów,
• pozwolenie na budowę,
• projekt budowlany wraz z dokumentacją techniczną,
• dziennik budowy,
• zaświadczenie z gminy o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy działki

Sprzedaż domu w stanie deweloperskim

Stan deweloperski to umowne pojęcie, które wykorzystuje się do łatwego określenia, na jak zaawansowanym poziomie jest budowa nieruchomości. Zazwyczaj termin oznacza zakończoną budowę. Czy to znaczy, że dom jest gotowy do zamieszkania? Bynajmniej. Jest gotowy, by weszła do niego ekipa wykończeniowa.

Jak wspomnieliśmy, stan deweloperski nie jest oficjalnym określeniem, prawnie regulowanym. Dlatego każdorazowo w umowie kupna-sprzedaży powinny znaleźć się dokładne informacje, co jest już wykonane w budynku.

Sprzedaż domu w budowie a podatek dochodowy

Przypomnijmy, że zwolniony jest dochód ze sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, że odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie gruntu (nie rozpoczęcia budowy). Dodatkowym warunkiem skorzystania ze zwolnienia podatkowego jest przeznaczenie środków uzyskanych ze sprzedaży na cele mieszkaniowe. Należy to zrobić w ciągu 3 lat od transakcji zbycia nieruchomości.

Jeśli któryś z warunków nie zostanie spełniony - należy uiścić podatek od sprzedaży nieruchomości w wysokości 19 proc. dochodu, tj. różnicy pomiędzy ceną nabycia nieruchomości a ceną sprzedaży.

Podsumowanie

Sprzedaż domu w budowie to często z góry zakładany plan. Inwestorzy, czy nawet deweloperzy sprzedają budynek w stanie surowym zamkniętym lub deweloperskim, zostawiając przy tym nabywcy najlepszą część - wykańczanie wnętrz. Zwykle jednak, sytuacja ma miejsce, gdy właściciel buduje dom dla siebie, ale w trakcie okazuje się, że przeznaczone na ten cel środki są niewystarczające.

Bez obaw można taki dom w budowie sprzedać. Należy jednak pamiętać, że przedmiotem sprzedaży nie będzie budynek, a grunt, na którym się znajduje. Sprzedaż wymaga przekazania najemcy szeregu dokumentów związanych z budową - to jednak nie powinien być problem. Szczególnie w obliczu „utopionych” pieniędzy i wstrzymanej budowy.