Finanse
Wiadomości mieszkaniowe

Opłata adiacencka

Opłata adiacencka

19 lutego 2021


Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 16 głosów


Co to jest opłata adiacencka? Ile wynosi i jak jej uniknąć? Sprawdź w artykule portalu RynekPierwotny.pl!

Dokonując podziału lub scalenia gruntów musimy pamiętać o konieczności dokonania opłaty adiacenckiej. Podobnie będzie w sytuacji, gdy gmina wybuduje w pobliżu działki wodociąg, kanalizację lub drogę. Ile wynosi opłata adiacencka i jak jej uniknąć? Sprawdzisz na RynekPierwotny.pl.

Kalkulując wydatki jakie czekają nas w związku z przyłączeniem do nowych instalacji, zazwyczaj nie bierzemy pod uwagę, że część kosztów takiej inwestycji gmina lub dzielnica zechce przerzucić na właścicieli okolicznych nieruchomości. Zapłacić możemy nawet 50 proc. kwoty, o jaką z tego tytułu wzrosła wartość działki. Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel (lub użytkownik wieczysty) chce skorzystać z nowopowstałych instalacji. Nawet jeśli nie zdecydujemy się podłączyć do kanalizacji, dla wymierzenia opłaty wystarcza sam fakt, że stworzono nam taką możliwość.

Opłata adiacencka z tytułu podziału

Nie inaczej będzie w przypadku operacji podziału lub scalenia i podziału gruntu, dokonanych na wniosek właściciela. W tym ostatnim przypadku wysokość opłaty nie może być większa niż 30 proc. różnicy wartości nieruchomości. Wzrost wartości jest najważniejszą przesłanką do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jeśli wartość ta jest taka sama lub niższa nie ma podstaw do naliczenia daniny. Warto także pamiętać, że w przypadku rozbudowy infrastruktury technicznej, ewentualną różnicę wartości działki możemy pomniejszyć o koszta, które ponieśliśmy w związku z tą inwestycją.

Opłata adiacencka - ustawa

Opłaty adiacenckie mają prawo nakładać władze samorządowe (wójt, burmistrz albo prezydent miasta) na podstawie art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami – w przypadku opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, bądź art. 107 ww. ustawy w pozostałych przypadkach. Co prawda lokalne władze nie są zobowiązane do ustanowienia takiej opłaty, ale ze względu na dziurawe budżety rzadko z tej opcji nie korzystają. Wysokość daniny ustala rada gminy lub dzielnicy miasta w drodze uchwały.

Władze samorządowe mają zwykle trzy lata na wydanie decyzji w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. W przypadku rozbudowy infrastruktury technicznej w sąsiedztwie naszej działki, termin ten liczy się od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W przypadku podziału nieruchomości istotny jest dzień w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jedynie w przypadku scalenia i podziału nieruchomości ustawa nie przewiduje konkretnego terminu ustalenia opłaty.

Sposób liczenia opłaty adiacenckiej dla nieruchomości

Operat szacunkowy - wszystko w rękach rzeczoznawcy

Wzrost wartości nieruchomości urząd musi wykazać przy pomocy operatu szacunkowego, którego wykonanie zleca rzeczoznawcy majątkowemu. Biegły porównuje wycenianą nieruchomość z innymi, które były w ostatnim czasie przedmiotem sprzedaży i które zlokalizowane są w podobnej okolicy. W ten sposób rzeczoznawca jest w stanie określić, ile potencjalnie mógłby zarobić właściciel, gdyby sprzedał działkę powstałą w wyniku podziału większej nieruchomości lub taką, która zyskała możliwość podłączenia do kanalizacji czy wodociągu.

Warto w tym miejscu wskazać, że operat szacunkowy powinien zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze. Podobieństwo nie może budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z 28.02.2019 r., sygn. II SA/Po 1071/18).

Co więcej, zarówno organ, jak i sąd administracyjny zobligowane są ocenić wartość operatu szacunkowego. Dotyczy to zarówno podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Fakt, że ich wybór zależy od rzeczoznawcy nie oznacza, że może on działać w sposób dowolny (tak wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 05.12.2018 r., sygn. II SA/Łd 606/18). Również i te kwestie mogą zatem podlegać kwestionowaniu przez właściciela nieruchomości zobowiązanego do zapłaty opłaty adiacenckiej.

Sposób wyliczenia i ulgi w zapłacie

Od 23 sierpnia 2017 roku obowiązują nowe zasady w zakresie ustalania wartości nieruchomości na potrzeby wyliczenia opłaty adiacenckiej. I tak, wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne.

Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się zaś na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Co więcej, wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi.

Po kilku tygodniach od momentu wizyty rzeczoznawcy, powinniśmy otrzymać pismo z informacją czy opłata adiacencka została nałożona i ewentualnie gdzie i w jakim terminie możemy zapoznać się z materiałami zgromadzonymi w sprawie. Na zapłacenie daniny mamy 14 dni, od kiedy decyzja ta stała się ostateczna. Jeśli nie jesteśmy w stanie zapłacić od razu, ustawa przewiduje rozłożenia opłaty adiacenckiej na raty (maksymalnie 10 rat płatnych raz w roku). Minusem takiego rozwiązania jest wymóg zabezpieczenia majątkowego wierzytelności, które może przyjąć postać hipoteki na nieruchomości z wpisem do księgi wieczystej.

Od sierpnia 2017 roku istnieje również możliwość, aby w rozliczeniu opłaty adiacenckiej lub zaległości z tego tytułu, osoba zobowiązana do jej wniesienia przenieść na rzecz gminy, za jej zgodą, prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku scalenia i podziału. Dopiero w sierpniu 2019 roku ustawodawca wprost potwierdził, że możliwe jest również stosowanie innych ulg w spłacie zobowiązań, w tym np. ich częściowe albo całkowite umorzenie. Obecnie możliwość taka wynika z art. 98a ust. 5 oraz art. 107 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, które to odsyłają w tym zakresie do zasad opisanych w przepisach ustawy z 27 sierpnia 2009 roku o finansach publicznych.

Opłata adiacencka od gruntów

Mieszkańcy się buntują

Przyłączenie się do miejskiej kanalizacji lub wodociągu, podobnie jak scalenie czy podział działek, wiąże się z załatwianiem szeregu formalności i poniesieniem wielu opłat. Dlatego dodatkowa danina, której żąda gmina lub dzielnica wywołuje dużą nerwowość wśród właścicieli działek. Szczególnie w sytuacji, kiedy nie zamierzają oni korzystać z nowowybudowanych miejskich mediów lub dokonuje podziału działki, nie mając zamiaru jej sprzedawać.

Pani Anna Małkowska, właścicielka domku jednorodzinnego położonego w warszawskiej dzielnicy Wawer, postanowiła wymienić się gruntami z sąsiadem, aby poprawić dojazd do obu posesji. W tym celu najpierw należało dokonać podziału nieruchomości a potem scalić je w docelowym kształcie. W wyniku operacji działka pani Anny zmniejszyła się na rzecz sąsiada, wydzielono także mały fragment celem powiększenie drogi (co prawda prywatnej, ale zarządzanej przez miasto). Po roku od przeprowadzonej operacji, dzielnica przysłała pismo o wszczęciu procesu wyliczenia opłaty adiacenckiej. Rzeczoznawca wycenił, że wartość gruntu wzrosła o ok. 1300 zł i blisko 1/3 tej kwoty należy się dzielnicy.

– Na całe szczęście wyliczono stosunkowo niewielką sumę, ale i tak uważam tego typu opłatę za zwykły haracz – uważa Anna Małkowska. Według niej sposób obliczania opłaty adiacenckiej jest niewłaściwy. – Rzeczoznawca nie wziął pod uwagę ostatecznego rezultatu operacji, czyli faktu że działka się zmniejszyła. Uwzględnił tylko, że chwilowo, w zasadzie na papierze, została podzielona. Ta opłata to po prostu dodatkowy podatek nakładany na mieszkańców w związku z dziurą w budżecie – dodaje Małkowska. Podobnych sytuacji jest bardzo dużo, wystarczy przejrzeć fora internetowe, gdzie wypowiadają się mieszkańcy oburzeni koniecznością zapłaty daniny. 

Jak uniknąć opłaty adiacenckiej?

Rzadko zdarza się, aby rzeczoznawca wyliczył, że wartość działki nie wzrosła. Biegli starają się raczej robić wszystko, aby okazało się coś wręcz przeciwnego i gminie lub dzielnicy opłacało się dalej z nim współpracować. Dlatego też opłaty adiacenckiej trudno uniknąć, a urzędy ściągają nawet małe kwoty. Zdarza się jednak, że urzędnik lub rzeczoznawca popełni błędy, które pozwalają nam uniknąć opłaty adiacenckiej lub przynajmniej zmniejszyć jej wartość.

Na początek warto sprawdzić uchwałę samorządu w sprawie nakładania tego typu opłat – czy na pewno obowiązywały w momencie oddania inwestycji poprawiającej infrastrukturę techniczną do użytku i czy na pewno dotyczą sytuacji, w której się znaleźliśmy. Zdarza się bowiem, że urząd nakłada opłatę jedynie za podział gruntów lub dla odmiany wyłącznie za rozbudowę kanalizacji czy wodociągu – mówi Jarosław Jędrzyński, analityk rynku nieruchomości portalu RynekPierwotny.pl.

 

Jednak przede wszystkim warto przyjrzeć się operatowi wykonanemu przez rzeczoznawcę. Ponieważ jest to zazwyczaj dość obszerne opracowanie, pełne tajemniczych wyliczeń, wykresów i zagmatwanych opisów, najlepiej skserować je i skonsultować jego treść ze specjalistą. Najważniejszą częścią operatu jest zestawienie porównawcze gruntów, które zostały sprzedane w ostatnich miesiącach w danej okolicy. Jeśli biegły przyjął do porównania działki o bardzo rozbieżnych parametrach lub nie uwzględnił ważnych czynników, takich jak np. uchwalenie planu miejscowego, możemy starać się podważyć decyzję ustalającą opłatę w Samorządowym Kolegium Odwoławczym i sądzie administracyjnym.

Istotny może być także zapis, który mówi że gmina ma 3 lata na nałożenie opłaty adiacenckiej od momentu podziału działki lub od chwili stworzenia warunków na podłączenia się do nowej infrastruktury technicznej (lub korzystania z drogi). Gdyby SKO lub sąd do którego się odwołaliśmy, przyznał nam rację, może się zdarzyć, że urząd wójta, burmistrza lub prezydenta miasta nie zdąży po raz wtóry zająć się naszą sprawą i ulegnie ona przedawnieniu. Choć trzeba przyznać, że akurat w tej kwestii urzędnicy są dosyć skrupulatni. Spróbować jednak zawsze warto.

Reasumując, przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie ww. zmian dotyczących nieruchomości nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej, stwierdzenie, że nie upłynął 3-letni termin do ustalenia opłaty i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. Wszystkie te przesłanki muszą wystąpić łącznie (tak m.in. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z 12.02.2020 r., sygn. II SA/Łd 911/19). Brak którejkolwiek z nich pozwalać będzie na uniknięcie opłaty.


Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego, polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje


Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!


Kategorie

Michał KoralewskiMichał Koralewski

Radca prawny, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku, wydawca, autor ponad 1. 000 publikacji z zakresu prawa cywilnego, handlowego, podatkowego i gospodarczego. Ekspert prawny przy organach administracji publicznej i organizacjach pozarządowych. Szkoleniowiec. Specjalizuje się w obsłudze przedsiębiorców, spółek prawa handlowego oraz instytucji sektora publicznego.

Artykuły powiązane