Jak przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny?

Przekształcenie nieruchomości w lokal mieszkalny wymaga spełnienia szeregu warunków. Przede wszystkim chodzi o cel użytkowania, przeznaczenie poszczególnych pomieszczeń i powierzchnię. Zmiana sposobu użytkowania lokalu w niektórych przypadkach może być dla właściciela opłacalna.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jaka jest definicja lokalu użytkowego
• jak zmienić lokal użytkowy w mieszkalny 
• komu opłaca się zmienić przeznaczenie lokalu

Zmiana przeznaczenia lokalu

Masz lokal, ale chcesz w nim zamieszkać lub wynająć go na potrzeby mieszkaniowe? Czym różni się lokal mieszkalny od użytkowego?

Lokal użytkowy definicja

Zgodnie z rozporządzeniem ustalającym warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki i związane z nimi urządzenia, za lokal użytkowy uważa się jedno pomieszczenie lub zespół pomieszczeń, wydzielone stałymi przegrodami budowlanymi, niebędące mieszkaniem, pomieszczeniem technicznym albo pomieszczeniem gospodarczym.

Sprawdź ofertę nowych lokali użytkowych

Pomieszczenie gospodarcze definicja

Zgodnie z rozporządzeniem pomieszczeniem gospodarczym, jest pomieszczenie znajdujące się poza mieszkaniem lub lokalem użytkowym, służące do przechowywania przedmiotów lub produktów żywnościowych użytkowników budynku, materiałów lub sprzętu związanego z obsługą budynku, a także opału lub odpadów stałych.

Pomieszczenie techniczne definicja

Pomieszczenie techniczne to z pomieszczenie przeznaczone dla urządzeń służących do funkcjonowania i obsługi technicznej budynku.

Definicja mieszkania

W tym samym rozporządzeniu znajdujemy też definicję mieszkania. Mieszkanie to zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego.

Lokal mieszkalny definicja

Lokal mieszkalny (pomieszczenie mieszkalne), to nic innego, jak pokoje, natomiast pomieszczenia pomocnicze służą do celów komunikacji wewnętrznej, higieniczno-sanitarnych, przygotowywania posiłków, z wyjątkiem kuchni zakładów żywienia zbiorowego, a także do przechowywania ubrań, przedmiotów oraz żywności.

Jak przekształcić lokal użytkowy na mieszkalny?

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego według art. 71 ustawy – Prawo budowlane to:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• podjęcie w budynku lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.  

Zgłoszenie zmiany użytkowania lokalu

Wniosek o zmianę sposobu użytkowania lokalu należy złożyć w starostwie powiatowym lub urządzie miasta na prawach powiatu. Wniosek można złożyć również elektronicznie za pomocą rządowej aplikacji e-Budownictwo. Należy do niego dołączyć wymagane dokumenty, o czym piszemy w dalszej części. Musi to nastąpić przed zmianą sposobu użytkowania budynku lub lokalu usługowego, bo inaczej działanie zostanie uznane za samowolną zmianę. 

Po złożeniu zgłoszenia i dokumentów urząd sprawdza braki. Jeśli się takie pojawią, wyznaczy Ci termin ich uzupełnienia. Pamiętaj, że musisz to zrobić w wyznaczonym terminie. W przeciwnym razie otrzymasz decyzję o sprzeciwie.

Po złożeniu dokumentów urząd ma 30 dni na wniesienie sprzeciwu w drodze decyzji. Jeśli tego nie zrobi, uznaje się, że wyraził tzw. milczącą zgodę. Jeśli ją masz, to po 30 dniach wystąp do urzędu o wydanie zaświadczenia o braku przeciwwskazań do przekształcenia oraz zaświadczenie o samodzielności lokalu.

Z takim dokumentem udaj się do katastru z wnioskami o zmianę w kartotece lokali, a po zmianie – o wypis z tejże kartoteki. Gdy już masz potwierdzenie zmiany statusu lokalu, udaj się do sądu wieczystoksięgowego i złóż wniosek o wpis w księdze wieczystej.

Na zmianę sposobu użytkowania masz 2 lata. Jeśli po upływie tego czasu tego nie zrobisz, konieczne będzie ponowne zgłoszenie. Jeśli otrzymasz decyzję odmowną, to w ciągu 14 dni możesz się odwołać. 

Oczywiście powyższa ścieżka jest można powiedzieć „wzorcową”. W praktyce – jeśli lokal odbiega parametrami od zwykłego mieszkania, a tak często bywa, konieczne będzie pozwolenie na budowę. Należy też nastawić się na spełnienie wymogów pożarowych i innych, regulowanych szczegółowymi przepisami. Najlepszym rozwiązaniem na samym początku starań o przekształcenie będzie uzyskanie informacji w nadzorze budowlanym.

Przekształcenie lokalu użytkowego na mieszkanie – jakie formalności?

W zgłoszeniu podajemy obecny i przyszły sposób użytkowania. Do takiego dokumentu należy dołączyć załączniki. Przede wszystkim chodzi o dokument potwierdzający prawo do lokalu, a także warunki zabudowy lub zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności planowanego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozostałe dokumenty to (za informatorem na stronie miasta stołecznego Warszawy):

„1) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;

2) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi”

Jeśli zmiana przeznaczenia lokalu będzie się wiązała z jego przebudową, należy oczywiście zgłosić lub wystąpić o pozwolenie na budowę. Do tego mogą dochodzić różne inne przepisy szczegółowe. Warto o wszystko wypytać się w starostwie powiatowym.

Ile kosztuje przekształcenie lokalu? 

Sama procedura przekształcenia loklau jest bezpłatna. Trzeba jednak liczyć się z tym, że uzyskanie dokumentów może kosztować. Na przykład koszt zaświadczenia o zgodności planowanego sposobu użytkowania z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego to 17 zł. 

Co więcej, jeśli zdecydujesz się skorzystać z pomocy pełnomocnika, to konieczne będzie uiszczenie opłaty skarbowej w wysokości 17 zł. Część dokumentów, które musisz złożyć może być kopią albo potwierdzeniem jej zgodności z oryginałem.

Dla kogo zmiana lokalu?

Rozważ zmianę lokalu użytkowego na mieszkanie, jeśli:

• przez dłuższy czas nie możesz wynająć lokalu zgodnie z przeznaczeniem,
• masz trudności z jego sprzedażą,
• masz działalność, którą możesz prowadzić w mieszkaniu.

W 2022 roku górna granica podatku od nieruchomości mieszkaniowej wynosi 0,89 zł za metr kwadratowy powierzchni, przy lokalach użytkowych jest to 25,74 zł/mkw. Zakładając, że dysponujemy 50-metrowym lokalem, nasz maksymalny podatek wyniesie blisko 1300 zł. Jeśli jest to mieszkanie, zapłacimy jedynie niecałe 45 zł.

Podatek od nieruchomości w przypadku mieszkań jest znacznie niższy, dlatego przemiana mieszkania w lokal użytkowy z całą pewnością nie opłaca się samorządom.   

Inna korzyść podatkowa to zwolnienie z VAT-u, jeśli wynajmujemy mieszkanie na potrzeby mieszkaniowe. Co to oznacza? Najemcy nie mogą prowadzić działalności gospodarczej. Lokal ma służyć do mieszkania. Nie znaczy to też, że zwolniony z VAT będzie wynajem mieszkania firmie, pod noclegi dla pracowników. Choć taka interpretacja funkcjonowała w maju 2018 roku, zakwestionował to Naczelny Sąd Administracyjny.

To samo dotyczy właściciela. W mieszkaniu nie powinno prowadzić się firmy. Nie chodzi o jednoosobową działalność gospodarczą, typu np. grafika komputerowa, czy inna praca z komputerem. Tego typu działalność nie będzie wiązała się ze zmianą przeznaczenia lokalu mieszkalnego. Jeśli jednak z mieszkania urządzimy gabinet, studio projektowe, warsztat, wtedy taka konieczność może nastąpić.

Zamiana lokalu użytkowego na mieszkalny może opłacać się także tym, którzy chcą nieruchomość sprzedać, bo lokale generalnie ciężej spieniężyć. Firmy raczej wynajmują, niż inwestują w lokale. Trzeba byłoby szukać inwestora, chcącego zarabiać na wynajmie. Z kolei popyt na mieszkania zarówno na wynajem, jak i na użytek własny, jest obecnie bardzo duży.

Szukaj apartamentów inwestycyjnych!

Co prawda uważa się, że wynajem lokali użytkowych może dawać wyższy zwrot niż w przypadku mieszkań, ale może być i tak, że lokalizacja pod np. sklep jest nieatrakcyjna do prowadzenia biznesu. To automatycznie przełoży się na niższą wartość rynkową i problemy z wynajmem/sprzedażą. Jeśli natomiast ten sam lokal będzie sprzedawany jako mieszkanie, może nie stracić na wartości. Czasem więc zmiana to konieczność.

Podsumowanie

Jeśli planujesz zmienić formę użytkowania lokalu, pamiętaj o ścieżce formalnej. Musisz ją przejść, jeszcze przed zmianą. Inaczej Twoje działanie zostanie uznane za samowolną zmianę. Cała procedura jest bezpłatna, ale weź pod uwagę, że pozyskanie niektórych dokumentów wiąże się z opłatami skarbowymi. 

Jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą w takim lokalu, ale nie jest to np. Twój gabinet, pomyśl nad formalną przemianą w mieszkanie. Zamiana lokalu na mieszkanie opłaca się z uwagi na niższe podatki i zwolnienie z VAT-u. Co więcej, mieszkanie znacznie łatwiej sprzedać.