Finanse
Wiadomości mieszkaniowe

Wycena wartości mieszkania przez bank

Wycena wartości mieszkania przez bank

7 stycznia 2020


Oddaj swój głos!

Średnia ocen 3/5 na podstawie 19 głosów


Czy można zakwestionować wycenę mieszkania sporządzoną przez bank lub na jego zlecenie? Wyjaśniamy!

Od wyceny nieruchomości, którą chcemy kupić, zależy bardzo wiele w zakresie możliwości kredytowania. Dlatego niezwykle istotne jest, by została ona dokonana rzetelnie. Klient nie ma w  tej kwestii związanych rąk. Może samodzielnie zamówić wycenę u rzeczoznawcy. Może też zakwestionować wycenę sporządzoną przez bank lub na jego zlecenie. Niestety nie ma żadnej gwarancji, że bank weźmie nasze odwołanie pod uwagę.

Dlaczego operat szacunkowy jest kluczowy dla finansowania kredytem? To oczywiste – jeśli wartość nieruchomości określona w wycenie okaże się niższa, niż kwota kredytu, o który się staramy, oczywiście takiego kredytu w tej wysokości nie dostaniemy.

Nietrudno sobie wyobrazić bardzo negatywny scenariusz dla kupującego, polegający na tym, że najpierw wpłacił on część kwoty sprzedającemu i podpisał umowę przedwstępną, po czym zaczął starać się o kredyt i okazało się, że jego nieruchomość jest warta mniej, niż potrzebuje, by sfinalizować transakcję. W takiej sytuacji, jeśli wpłacona kwota została określona jako zadatek, kupujący straci go. Zazwyczaj chodzi o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Metoda porównawcza

„Przejechać się” jest się łatwo, jeśli nie znamy podstawowych zasad wyceny nieruchomości. Bywa bowiem tak, że elementy wykończenia, które nam wydają się zwiększać wartość mieszkania, są dla rzeczoznawcy nieistotne.

Zanim jednak o tym, kilka zdań należy poświęcić temu, kto wycenia mieszkanie. Co do zasady – powinien jej dokonać rzeczoznawca. Taka wycena kończy się operatem szacunkowym. Rzeczoznawca majątkowy to osoba o konkretnych uprawnieniach. Nadaje je minister  Inwestycji i Rozwoju.  Rzeczoznawcy majątkowi w Polsce widnieją w Centralnym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonym przez ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Rejestr jest dostępny publicznie i można w nim sprawdzić uprawnienia rzeczoznawcy.

Banki mają różną politykę w zakresie wycen. Część współpracuje tylko z niektórymi rzeczoznawcami, część akceptuje wyceny od wszystkich uprawnionych. Bywa  i tak, że instytucje finansowe stosują tryb uproszczony. Wówczas wyceny dokonuje przeszkolony pracownik banku. Dzieje się tak zazwyczaj w sytuacjach „typowych” z punktu widzenia banku, np. w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego w segmencie popularnym (a więc dla masowego klienta). W takiej sytuacji pracownik banku po prostu porównuje cenę nieruchomości do cen w okolicy dla tego samego typu budownictwa. Czasem robi dokumentację fotograficzną.

Inaczej ma się rzecz z operatem szacunkowym, który ma rangę dokumentu urzędowego. Rzeczoznawcy mają określić wartość rynkową nieruchomości, a więc – zgodnie z ustawą – kwotą jaką można aktualnie uzyskać sprzedając obiekt na wolnym rynku. Założenie jest takie, że obie strony transakcji działają racjonalnie i rozważnie oraz bez przymusu.

Przy wycenie nieruchomości mieszkaniowych na sprzedaż rzeczoznawcy najczęściej stosują metodę porównawczą. Wyszukuje się więc nieruchomości o zbliżonej wielkości i tej samej lokalizacji. Przyjmuje się ceny transakcyjne sprzedaży takich nieruchomości jako punt wyjścia. Wiarygodne ceny transakcyjne może znaleźć  w katastrze. Rzeczoznawcy sprawdzają też w systemie Amron (System Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami), z którego korzysta Związek Banków Polskich. Warto zaznaczyć, że zgodnie z rozporządzeniem, średnią cenową powinno się wyciągać przynajmniej z transakcji sprzedaży 11 mieszkań.

Dysponując średnią rzeczoznawca koryguje ją w górę lub w dół, w zależności od cech konkretnego mieszkania, które jest przedmiotem wyceny. By to zrobić określa wagę jakiejś cechy, a więc procentowy udział w cenie całości – np. lokalizacja – 50 proc., stan techniczny – 30 proc. itp. W dalszej kolejności rzeczoznawca określa poziom danej cechy: doby, średni, niski itp.

Powyższy typ wyceny porównawczej nazywamy metodą skorygowanej ceny średniej. Inna metoda polega na porównywaniu nieruchomości o podobnych parametrach parami, wreszcie trzecia metoda – analizy statystycznej rynku zakłada porównywanie na dużej liczbie (przynajmniej 100 nieruchomości) , ale stosowana powinna być ona jedynie do określenia poziomu cen w danej lokalizacji i w danym rodzaju nieruchomości, a nie dla konkretnej nieruchomości.

Operat i co dalej?

Operat szacunkowy to dokument, do którego może mieć wgląda każdy, o ile ma interes prawny. Operat jest ważny przez rok od momentu jego sporządzenia, chyba że szybciej nastąpiła istotna zmiana w cechach danej nieruchomości – np. została ona zniszczona wskutek katastrofy, przeszła generalny remont itp.

Co jeśli wycena nieruchomości jest dla nas niekorzystna? Przede wszystkim – by uniknąć takiego scenariusza – można jeszcze przed staraniem się o kredyt samodzielnie zlecić wykonanie operatu szacunkowego. Po pierwsze – mamy wówczas większą pewność, że mieszkanie może stanowić zabezpieczenie kredytu, po drugie mamy argument w ręku na wypadek, gdyby bank wycenił mieszkanie inaczej. Co ważne – część banków akceptuje operaty dostarczone przez klientów. Koszt to około 600 – 800 zł.

Warto zlecić wykonanie operatu samodzielnie także dlatego, że bank czasami koryguje wycenę. Jeśli „zetnie' ją na tyle, że nie będzie szansy na kredyt, zawsze można poprosić rzeczoznawcę o uargumentowane odwołanie. Jeśli operat był wykonany na zlecenie banku, a my mamy własny – korzystny dla nas – również możemy go przedstawić, w odwołaniu od wyceny.

Generalnie powinniśmy się dowiedzieć, jaka jest ścieżka odwoławcza. Należy się nastawić na to, że może być z tym bardzo różnie. Banki mają po prostu różną politykę w tym zakresie. Na pewno przygotowując odwołanie trzeba dysponować konkretami, uzasadniającymi wyższą wartość nieruchomości. Mogą być to na przykład dane transakcyjne mieszkań z okolicy, uzyskane od pośrednika od którego kupiliśmy mieszkanie, inny operat szacunkowy, wskazanie na błędy formalne itp.

Czy banki uwzględnią odwołanie? Niestety  – pewności nie ma, dlatego najlepszym wyjściem jest realistyczne określenie wartości nieruchomości jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej i złożeniem wniosku kredytowego.

 

Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego, polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje


Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!


Kategorie

Marcin MonetaMarcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od 8 lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Artykuły powiązane