Spłata kredytu przez nowego nabywcę

Obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym w szczególności hipoteką, nie uniemożliwia jej sprzedaży. Powinieneś jednakże pamiętać, że sama zapłata ceny za nieruchomość, i to nawet jeżeli obejmuje spłatę kredytu zaciągniętego przez poprzedniego właściciela, nie spowoduje wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości.

Aby do tego doszło, konieczna jest współpraca obu stron transakcji, a także złożenie stosownego wniosku w sądzie wieczystoksięgowym.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy hipoteka ciążąca na nieruchomości uniemożliwia jej sprzedaż
• co jest podstawą do wykreślenia hipoteki
• gdzie składa się wniosek wieczystoksięgowy 

Należy zadbać o odpowiednie postanowienia w umowie sprzedaży. Późniejsze egzekwowanie dokumentów od zbywcy lokalu może być bowiem utrudnione, jeżeli nie będzie obligowało go do ich przekazania żadne postanowienie zawartej z nim umowy.

Treść umowy sprzedaży

Chroniąc interes każdej ze stron umowy, warto określić wprost w jej treści prawa i obowiązki każdej z nich odnoszące się do wykreślenia wpisu o hipotece z księgi wieczystej nieruchomości. Jest to o tyle istotne, że ogólny zapis o obowiązku wzajemnej pomocy w celu realizacji umowy może okazać się niewystarczający.

Zacznijmy zatem od tego, że podstawą do wykreślenia hipoteki będzie spłata wierzytelności, którą ona zabezpiecza. Formułując, więc treść postanowienia o sposobie płatności ceny sprzedaży warto wprost wskazać, że nabywca kwotę odpowiadającą tej wierzytelności (najczęściej banku) wpłaca bezpośrednio na rachunek bankowy wierzyciela. Pozostałą zaś część ceny sprzedaży przelewa na konto sprzedawcy. Taki sposób zapłaty uzgodnionej ceny chronić będzie nabywcę. Jeżeli bowiem całość ceny sprzedaży zostałaby przekazana bezpośrednio sprzedającemu, ten może ociągać się ze spłatą zadłużenia, a nawet zaniechać tego.

Dzięki przelaniu pieniędzy wprost na rachunek wierzyciela nabywca zyskuje zatem pewność spłaty zadłużenia, a także osiąga to w krótszym czasie. Aby jednakże było to możliwe, powinieneś otrzymać od zbywcy dokument z informacjami o wysokości zadłużenia oraz wierzycielu i rachunku bankowym do spłaty. Zobowiązanie do przedłożenia przez zbywcę tego typu dokumentów najczęściej stanowi jeden z elementów umowy przedwstępnej, od których zależy zawarcie umowy przyrzeczonej.

W interesie sprzedawcy jest natomiast możliwie precyzyjne wskazanie terminów, w których nastąpi spłata zadłużenia oraz zapłata pozostałej części ceny sprzedaży na rachunek zbywcy. Dotyczy to w szczególności drugiej z wpłat. Nabywca jest bowiem zainteresowany przede wszystkim wykreśleniem hipoteki z księgi wieczystej kupowanej nieruchomości.

Oświadczenie wierzyciela

Wskazana informacja nie jest wszakże jedynym dokumentem, którego powinieneś domagać się od sprzedawcy. Po spłacie zadłużenia (np. kredytu zaciągniętego przez zbywcę na zakup nieruchomości), powinien on przedłożyć ci oświadczenie wierzyciela hipotecznego (tego, którego wierzytelność była zabezpieczona hipoteką), o spłaceniu całości jego wierzytelności, a także zawierające jego zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej.

Warto w umowie sprzedaży zawrzeć postanowienie obligujące sprzedawcę do dostarczenia tego dokumentu w określonym terminie. Możesz również zastrzec karę umowną za każdy dzień opóźnienia w jego dostarczeniu. Określając termin należy mieć na uwadze terminy stosowane przez banki na wydanie tego typu dokumentów. Oświadczenie bowiem nie będzie pochodzić od sprzedawcy, a od jego wierzyciela.

Po otrzymaniu takiego oświadczenia koniecznie zweryfikuj, czy zostało podpisane przez osoby upoważnione do tego. W tym celu możesz domagać się przekazania tobie oryginału albo notarialnie poświadczonego odpisu pełnomocnictwa. Jeżeli wierzycielem jest bank, spółka, bądź inna jednostka organizacyjna, konieczny może okazać się także odpis z Krajowego Rejestru Sądowego.

Niezwykle istotna jest również forma takiego oświadczenia. Jeśli pochodzi ono od innego podmiotu niż bank, musi zostać złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym. Brak zachowania właściwej formy uniemożliwi wykreślenie wpisu o hipotece z księgi wieczystej.

Wniosek wieczystoksięgowy

Chociaż do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej konieczne jest złożenie wniosku, to nie powinno się zobowiązywać do tego dotychczasowego właściciela nieruchomości. Z chwilą sprzedaży lokalu traci on bowiem uprawnienie (tzw. legitymację) do wystąpienia z takim wnioskiem. Jego wniosek nie byłby zatem skuteczny. Co więcej, opóźniałby rozpoznanie wniosku złożonego przez nabywcę. Wnioski wieczystoksięgowe są bowiem rozpoznawane według kolejności ich wpływu do sądu.

Wniosek o wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej składa zatem nabywca nieruchomości załączając do niego oświadczenie wierzyciela zawierające zgodę na wykreślenie hipoteki. Wniosek taki należy złożyć na formularzu KW-WPIS (służy on także do wykreśleń wpisów). Opłata sądowa od wniosku o wykreślenie hipoteki wynosi 100 zł. Wniosek składa się do sądu rejonowego, który prowadzi księgę wieczystą dla danej nieruchomości, niezależnie od miejsca zamieszkania nabywcy.