Rynek nieruchomości zwalnia

Jest to ostateczne potwierdzenie wejścia pierwotnego segmentu krajowego rynku nieruchomości mieszkaniowych w fazę cyklicznego spowolnienia koniunktury, zapoczątkowanego w połowie ub. roku. W tej sytuacji pytanie o rynkowe perspektywy wydaje się jak najbardziej na czasie.

Cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości

Najnowsze dane sprzedażowe deweloperów giełdowych nie pozostawiają najmniejszych złudzeń co do faktu koniunkturalnego przesilenia na pierwotnym rynku mieszkaniowym. Spadek kontraktacji o 28,6 proc. w IV kw. licząc r/r oraz o 14,5 proc. w całym 2018 roku to statystyki niepodlegające dyskusji. Pytanie, dlaczego akurat teraz i jak długo to potrwa.

Rynek nieruchomości, a zwłaszcza nieruchomości mieszkaniowych, podobnie jak wszelkie inne segmenty gospodarki, czy rynek kapitałowy, jest rynkiem cyklicznym i to w pełnym słowa tego znaczeniu. Istnieje ścisły związek koniunktury gospodarczej z koniunkturą na rynku nieruchomości, która zależy od szeregu czynników bezpośrednio związanych z gospodarką. Można tu wymienić choćby aktualne tempo wzrostu gospodarczego, poziom bezrobocia, wysokość stóp procentowych, czy wreszcie zachowanie uczestników rynku nieruchomości.

Kwestią zasadniczą jest długość cykli koniunkturalnych na rynkach nieruchomości, które w różnych krajach mogą zamykać się w różnych okresach. Jednak w najczęściej spotykanej, klasycznej odmianie, cykle koniunkturalne zarówno w szeroko pojętej gospodarce, jak i na rynku nieruchomości trwają zazwyczaj 8-10 lat. Najnowsza historia rodzimej mieszkaniówki sugeruje, że podobnie sytuacja wygląda też na krajowym podwórku.

Cykl koniunkturalny w największym uproszczeniu składa się z czterech faz: kryzysu, depresji, ożywienia i rozkwitu, czyli prosperity, w trakcie, której osiągany jest szczyt koniunktury. Okres pomiędzy dwoma sąsiednimi szczytami stanowi właśnie pełny cykl koniunkturalny.    

Wiele wskazuje na to, że niemal dokładnie licząc od daty wejścia Polski do UE, krajowy rynek mieszkaniowy zyskał charakterystyczną dla rynków dojrzałych właściwość cykliczności. Łatwo zauważyć, że od 2004 roku zaliczył on już kilka następujących po sobie faz: dynamicznego ożywienia z boomem i szczytem w 2008 roku,  następnie spowolnienia w latach 2009 – 2013, i wreszcie od połowy 2013 roku do połowy ubiegłego ponownego ożywienia, które w swoim zaawansowanym stadium zyskało status historycznej prosperity.

W ten sposób z teorii cykli koniunkturalnych stosunkowo łatwo było przewidzieć, że to właśnie rok 2018 będzie rokiem kolejnego przesilenia rynkowej koniunktury. Każdy bowiem z okresów zarówno boomu, jak i dekoniunktury w rodzimych warunkach trwał jak dotąd w przybliżeniu 5 lat. Wygląda więc na to, że krajowa mieszkaniówka znalazła się w fazie przedkryzysowej, a na kolejne ożywienie przyjdzie uczestnikom rynku nieruchomości poczekać mniej więcej do połowy 2023 roku.

Statystyki rynku w dół. A co z cenami?

Koniunkturalne spowolnienie jest nieodwołalnym wyrokiem dla statystyk sprzedażowo – inwestycyjnych pierwotnego rynku nieruchomości mieszkaniowych, które raczej nie unikną odwrócenia trendu ze wzrostowego na spadkowy. Ta sama tendencja dotyczy deweloperskich cenników, które prędzej czy później, po wyhamowaniu zwyżek i okresowej stabilizacji, powinny poddać się korekcie, raczej ograniczonej z racji proporcjonalności do odnotowanych w ostatnich kilku latach wzrostów. Jak to jednak możliwe w sytuacji postępującej drożyzny cen materiałów budowlanych i gruntów inwestycyjnych?

Głównym motorem napędzającym zarówno wzrosty cen materiałów budowlanych jak i działek, jest wciąż żywe przekonanie o nieuchronnym dalszym trwaniu inwestycyjnej prosperity na rynku mieszkaniowym. Potwierdzają to doskonale dotychczasowe informacje GUS, głównie w kwestii nowych pozwoleń na budowę, które osiągnęły w ostatnich kwartałach wolumeny jeszcze do niedawna trudno wyobrażalne. Tymczasem dane sprzedażowe deweloperów w IV kw. i całym ub. roku są niemal pewnym sygnałem bliskiego hamowania także statystyk inwestycyjnych. Przewidywane systematyczne redukowanie produkcji mieszkań już w niezbyt odległej perspektywie zdecydowanie ograniczy popyt na materiały budowlane, z oczywistym skutkiem dla dalszego kształtowania ich cen.

Z kolei najnowsza hossa na rynku gruntów inwestycyjnych według wszelkich dostępnych źródeł przeszła już do historii. W tym przypadku dłuższą korektę wymusi nie tylko oczekiwany spadek popytu, ale także przepisy uwalniające grunty rolne pod budownictwo mieszkaniowe w granicach administracyjnych miast.

Bardzo trudno jest jednak prognozować poziom cen mieszkań z pierwszej ręki już w perspektywie kilku miesięcy, a co dopiero roku czy kilku lat. Zależą one bowiem od całego szeregu czynników bardzo trudno przewidywalnych w średnim i dłuższym terminie. Tak czy inaczej, jest bardzo mało prawdopodobne, by za rok od dziś za mieszkania deweloperskie trzeba było płacić więcej niż obecnie.

Rynek kupującego w drodze

Zaobserwowany w roku ubiegłym spadek sprzedaży nowych mieszkań był w pierwszym rzędzie pokłosiem ich przyśpieszonego wzrostu cen. Tendencja malejącego popytu najpierw w oczekiwaniu na odwrócenie hossy rynku pierwotnego, a następnie na korektę stawek będzie prawdopodobnie procesem rozłożonym w czasie. Z czasem też bardzo możliwe jest wystąpienie nierównowagi rynkowej z przewagą podaży i wydłużeniem okresu wyprzedaży oferty deweloperskiej powyżej jednego roku. Wymusi to wzrost konkurencji pomiędzy firmami deweloperskimi, ewentualny spadek ich marż, intensyfikację akcji promocyjnych oraz wzrost zdolności negocjacyjnej klientów deweloperskich biur sprzedaży. W sumie tego typu okoliczności składają się na definicję rynku kupującego, który oznacza dla potencjalnego nabywcy nowego lokum nieporównywalnie bardziej komfortowe warunki jego poszukiwania i zakupu.