Profity mieszkaniowe deweloperów giełdowych

Wyniki finansowe netto notowanych na GPW reprezentantów branży deweloperskiej o profilu mieszkaniowym w pierwszym półroczu br. okazały się ponownie bardzo dobre, zwłaszcza jeśli uwzględnić bezprecedensową specyfikę okresu, którego dotyczą. Trzynastka największych i najbardziej rozpoznawalnych polskich firm deweloperskich budujących lokale mieszkalne na sprzedaż, zarobiła od stycznia do czerwca 2020 roku na czysto ponad 382 mln zł, czyli zaledwie o 12,5 procent mniej licząc rok do roku. Co więcej, ujemna dynamika jest efektem spadku zysków praktycznie tylko jednej firmy.

Pozycję rynkowych liderów w kwestii zdolności generowania zysków z działalności deweloperskiej potwierdziło kilka spółek, jak zwykle z niezawodnym Dom Development na czele. W omawianym okresie doskonale poradziły sobie także Archicom, Lokum Deweloper, Atal, Ronson, Marvipol oraz Inpro.

Tym razem negatywnym bohaterem sezonu publikacji półrocznych raportów finansowych deweloperów, którego wyniki mocno zaważyły na ogólnym wrażeniu, okazała się Develia. Zyski tego weterana notowań giełdowych okazały się słabsze rok do roku aż o 93 procent, co gorsza jednak nominalnie spadły o grubo ponad 100 mln zł. Zarząd dewelopera tłumaczy taki stan rzeczy blisko trzyipółkrotnym spadkiem wolumenu przekazań w minionym półroczu licząc rok do roku, a także negatywnym wpływem na wyniki zdarzeń jednorazowych jak np. przeszacowania wartości nieruchomości. Gdyby jednak pominąć pechowy przypadek Develii, sumaryczny wynik pozostałej stawki prezentowanych spółek okazałby się rok do roku równo o jedną piątą lepszy, co chyba najlepiej obrazuje bieżącą sytuację finansową branży deweloperskiej.

Analizując wyniki finansowe firm deweloperskich, których podstawowym przedmiotem działalności jest budownictwo mieszkaniowe, należy wziąć pod uwagę jeden ważny aspekt. Chodzi mianowicie o to, że w tym segmencie rynku nieruchomości tego typu parametr jak zysk netto, choć jest wiarygodnym wskaźnikiem kondycji finansowej spółki,  nie musi do końca odzwierciedlać bieżącego stanu koniunktury rynkowej, ani też nawet bieżącej sytuacji poszczególnych firm. Osiągnięty zysk netto jest bowiem efektem tzw. przekazań, a więc zawarcia ostatecznych umów przeniesienia własności lokali pochodzących ze sprzedaży, a ściślej przedsprzedaży poprzednich okresów. Jest to więc bardziej efekt działalności operacyjnej sprzed kilku kwartałów, aniżeli aktywności gospodarczej z okresu, którego dotyczy.

Mimo to jednak, aby doszło do przekazania lokalu deweloperskiego i ujawnienia wypracowanego zeń wyniku finansowego w bilansie dewelopera, musi on przede wszystkim dokończyć inwestycję, uzyskać prawo jej użytkowania, przeprowadzić proces odbiorów lokali przez nabywców, i w końcu podpisać z nimi końcowe akty notarialne przenoszące własność. Jak widać po prezentowanych wynikach, cały ten proces nie został w sposób widoczny zakłócony okolicznościami pandemii i lockdownu, co może budzić respekt i za co nalezą się deweloperom słowa uznania.  

Z kolei potwierdzoną już niejednokrotnie normą z przeszłości jest zazwyczaj mniej lub bardziej znacząca poprawa wyniku finansowego netto większości deweloperów mieszkaniowych w drugim półroczu. Czy tego typu tendencja ma szanse na utrzymanie także w roku bieżącym?

Wolumen tegorocznych przekazań najprawdopodobniej nie będzie rekordowy, trudno jednak oczekiwać jego gwałtownego tąpnięcia. Deweloperzy mieszkaniowi do chwili materializacji zagrożenia epidemicznego w marcu br. mieli bowiem bliskie rekordowym statystyki przedsprzedaży. A to oznacza kontynuację co najmniej zadowalającej passy zyskowności większości firm budujących mieszkania na sprzedaż nie tylko w roku bieżącym, ale także w 2021. Pytanie jednak, czy podobnie optymistyczne prognozy będzie można już w niedalekiej przyszłości formułować po publikacjach kolejnych wyników kontraktacji deweloperów mieszkaniowych.