Jak odrolnić działkę? Ile to kosztuje?

Temat odrolnienia działek rolnych pojawia się bardzo często podczas poszukiwania przez przyszłych inwestorów terenów pod budowę. Zwracają oni uwagę na te grunty ze względu na ich cenę oraz często dobrą lokalizację. Wówczas pojawia się wiele pytań, kiedy i jak mogą wybudować na nich budynek.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak przekształcić działkę rolną na budowlaną
• ile kosztuje odrolnienie działki 
• jakie wyróżniamy klasy ziemi rolnej 

Przekształcenie działki rolnej na budowlaną

Odrolnienie działki budowlanej jest procesem dwuetapowym. Do sprawdzenia mamy dwa dokumenty, które będą świadczyć o dalszym przebiegu postępowania. Powinniśmy zacząć, od planu zagospodarowania przestrzennego, a kończąc na wypisie z rejestru gruntów dla danej nieruchomości. Pamiętajmy, iż wypis z planu zagospodarowania otrzymać może każdy zainteresowany w przeciwieństwie do wypisu i wyrysu z rejestru gruntów. Ten otrzymać może właściciel nieruchomości lub osoba, która wykaże interes prawny.

Pamiętajmy, że działka powinna być przeznaczona pod zabudowę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz widnieć jako budowlana w wypisie i wyrysie.

Rozpatrzymy poszczególne przypadki, jakie mogą wystąpić. Zaczniemy od mniej skomplikowanych po te bardziej skomplikowane.

Wypis i wyrys z rejestru gruntów

Pierwszy przykład zakłada, iż działką objęta jest miejscowym planem zagospodarowania oraz przeznaczona jest w nim jako tereny budowlane. Wypis z rejestru gruntów opisuje jednak grunty jako R I.

Klasy ziemi rolnej

Oznaczenia od R I do R VI oznacza klasę bonitacyjną gleby na danym terenie. Najlepsze gleby to R I a najgorsze względem upraw rolnych to R VI. W takim przypadku pierwszą czynnością będzie wyłączenie gruntów z produkcji rolnej. W przypadku klas bonitacyjnych od R IV do R VI pochodzenia mineralnego nie będzie problemu z budową. W przypadku gdy na danym terenie obowiązują klasy bonitacyjne od R I do R III oraz od R IV do R VI pochodzenia organicznego będziemy zmuszeni do uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej.

Dodatkowo należy zwrócić uwagę, iż w zależności od danej klasy bonitacyjnej możemy być zmuszeni do opłaty za wyłączenie gruntów. W przypadku żyznych gleb mogą to być dość wysokie kwoty. Dodatkowo może wynikać obowiązek uiszczania opłat rocznych. Dobrze jest przed zakupem działki udać się do Urzędu odpowiedzialnego za dany teren. Z map gleboznawczych będą w stanie udzielić informacji, jakie klasy bonitacyjne obowiązują na danym terenie.

Innym przypadkiem może być grunt rolny, który w planie zagospodarowania przestrzennego jest opisany jako R  - tereny rolne oraz w taki sam sposób opisany w wypisie i wyrysie z rejestru gruntów. W takim przypadku nie wybudujemy nic na działce. Możemy złożyć oczywiście wniosek o przekwalifikowanie naszego terenu na cele budowlane. Należy jednak pamiętać, iż zmiany planu zagospodarowania są bardzo kosztowne.

Gminy zatem bardzo rzadko go aktualizują. Dodatkowo w takim przypadku nigdy nie będziemy mieć pewności czy daną działkę w ogóle będziemy mogli przekształcić oraz kiedy to będzie.

Uwagę należy zwrócić na zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego. Niektóre gminy dopuszczają możliwość zabudowy gruntów rolnych przez budowę siedlisk. Należy wówczas spełnić szereg wytycznych zawartych w planie oraz posiadać status rolnika.

Studium rozwoju i uwarunkowań gminy

Pamiętajmy, iż wykonanie planu zagospodarowania zawsze poprzedzone jest studium rozwoju i uwarunkowań dla danej gminy. W takim dokumencie możemy sprawdzić, czy dany teren może być w przyszłości przekwalifikowany na budowlany, czy też nie. Plan zagospodarowania zawsze powinien być zgodny ze studium dla danej gminy.

Ostatni przykład to sytuacja, gdy dla danego terenu brak planu zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku musimy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Oczywiście nie dla każdej działki ją otrzymamy.

Możliwość zabudowy danej działki, pojawią się, gdy spełnia ona poniższe czynniki:

- posiada dostęp do drogi publicznej;

- uzbrojenie terenu musi być wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego;

- sąsiednia działka musi być zabudowana (urzędnicy bowiem wydają decyzję nawiązującą do istniejącej zabudowy);

- może być wymagana również zgoda na odrolnienie terenu. Tutaj należy zwrócić szczególną uwagę. Aby nie trzeba było uzyskać przedmiotowej zgodny działka oraz teren przyległy do niej musi spełnić szereg wymagań opisanych w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Pamiętajmy, iż wszystkie wydane przez urząd decyzje o warunkach zabudowy wygaszają w trakcie opracowania i wejście w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Jak widać, odrolnienie działki to nie jest prosty i łatwy proces. Jest szereg czynników do sprawdzenia. Przeoczenie któregoś z nich może spowodować niepowodzenie całego przedsięwzięcia inwestycyjnego.

Ile kosztuje odrolnienie działki?

Przykładowa działka orna, której dotyczy odrolnienie, posiada klasę bonitacyjną gleby IIIb i liczy sobie równe 0,50 hektara. Zgodnie z ustawą o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz.U. 1995 nr 16 poz. 78), jednorazowa opłata za wyłączenie takiej działki z produkcji rolnej wynosi 262 305 zł/1 ha minus wartość rynkowa gruntu z dnia wyłączenia.

W ramach analizy zakładamy, że przykładowa działka jako grunt rolny miała łączną wartość wynoszącą 100 000 zł. Zatem jednorazowa opłata za wyłączenie gruntu z produkcji rolnej wyniesie 31 153 zł ((262 305 zł/ha x 0,5 ha) - 100 000 zł).

Dodatkowo w ramach odrolnienia konieczne będzie wnoszenie przez 10 lat corocznych opłat o wysokości równej 10% x 262 305 zł/ha x 0,5 ha. Pojedyncza opłata roczna będzie zatem miała wysokość 3 115,25 zł. Łączny koszt odrolnienia działki wyniesie ok. 62 306 zł (31 153 zł + 3 115,25 zł x 10).

Warto podkreślić, że podany wynik nie uwzględnia dodatkowych kosztów związanych z postępowaniem administracyjnym i ewentualną pomocą prawnika.

Analiza przygotowana przez Andrzeja Prajsnara, eksperta portalu RynekPierwotny.pl.