Nowy podatek od nieruchomości komercyjnych

Od początku roku w Polsce obowiązuje podatek od nieruchomości komercyjnych, których wartość przekracza 10 mln złotych. Już wkrótce obejmie on także nieruchomości mieszkaniowe przeznaczone na wynajem. - Polska zamiast przyciągać inwestorów instytucjonalnych, blokuje rozwój tego segmentu, zanim na dobre rozwinął się on nad Wisłą. To podatek katastralny w masce dochodowego – twierdzi ekspert.

Od 1 stycznia 2018 roku nowy podatek płacą właściciele nieruchomości komercyjnych (takich jak centra handlowe czy budynki biurowe) o wartości powyżej 10 mln złotych, którzy dotychczas unikali płacenia podatku dochodowego dzięki temu, że np. dokonują odpisów amortyzacyjnych. Według nowych przepisów, do listy nieruchomości komercyjnych dopisane będą też budynki przeznaczone na wynajem mieszkaniowy. Przy czym bariera 10 mln złotych nie będzie dotyczyła każdego budynku z osobna, a wszystkich inwestycji danego podatnika. Plany Ministerstwa Finansów zakładają, że z nową daniną inwestorzy będą musieli sobie radzić już od 1 stycznia 2019 roku.

Zniechęcanie pionierów

Granica 10 mln złotych sprawia, że podatek nie dotknie przeciętnego Kowalskiego, który wynajmuje jedno, dwa czy trzy mieszkania – nawet jeśli są duże i świetnie zlokalizowane. Uderzy natomiast w inwestorów.

- Na polskim rynku jest coraz więcej inwestorów instytucjonalnych, kupujących mieszkania na wynajem na dużą skalę – mówi Kuba Karliński, założyciel firmy Magmillon. – Coraz częstsze są też inwestycje w aparthotele czy prywatne akademiki. Fundusze inwestycyjne, które lokują w ten sposób pieniądze bardzo często dysponują portfelem o wartości ponad 10 mln złotych. Tak duzi inwestorzy to swego rodzaju novum na polskim rynku, ich udział w rynku nie jest jeszcze znaczący. Z pewnością może jednak szybko rosnąć, jeśli nie stłumią go decyzje rządzących – tłumaczy ekspert.

Podatek od nieruchomości komercyjnych nie jest wysoki i wynosi 0,42 proc. podatkowej wartości początkowej rocznie. Kuba Karliński wskazuje jednak, że nie chodzi o wysokość stawki, a sygnały wysyłane potencjalnym inwestorom.

- Jedną z różnic między inwestorem a spekulantem jest perspektywa czasowa, w jakiej planują zyski z kapitału. Inwestor myśli długoterminowo i potrzebuje poczucia stabilności. Ministerstwo Finansów swoimi planami zaskakuje uczestników rynku. Na dodatek, mówimy tu o nowym segmencie, bo inwestorzy z portfelem powyżej 10 mln złotych to wciąż pionierzy na rynku wynajmu – mówi Karliński i wskazuje możliwe konsekwencje: - Niespodziewane decyzje rządu potęgują ryzyko. Inwestorzy instytucjonalni mogą wybrać inne rynki Europy Środkowo-Wschodniej. Tymczasem ich pieniądze mogą być kluczowe już za kilka lat – okres prosperity w polskich nieruchomościach nie będzie trwał wiecznie – dodaje.

To nie jest pierwszy raz

Zaskakiwanie inwestorów jest zatem gorsze niż sam podatek. Od ulokowania pieniędzy w nieruchomościach na wynajem może ich powstrzymać przezorność. Raz zaskoczeni wprowadzeniem podatku, będą się obawiać podwyższenia jego stawki. Przykładu nie trzeba szukać w innych sektorach gospodarki. W 2019 roku znacząco ograniczona zostanie możliwość rozliczania przychodów z najmu ryczałtem ewidencjonowanym według stawki 8,5 proc. przez osoby fizyczne. Jeśli Twój przychód z wynajmu przekroczy 100 tys. złotych, zapłacisz więcej.

Tamta zmiana również dotknęła inwestorów. Próg 100 tys. złotych rocznie można przekroczyć dwoma dużymi mieszkaniami w Warszawie, więc nie mówimy tu o wielkich graczach, a licznej rzeszy osób, które zarobione i oszczędzone pieniądze ulokowały w nieruchomościach.

- Rządzący dostrzegli świetną koniunkturę na rynku nieruchomości i sposób, by ją wykorzystać. Niestety koniunktura kiedyś osłabnie, a podatki zostaną – mówi Kuba Karliński. – Rozumiem potrzebę walki z wykorzystywaniem furtek jako sposobu na unikanie części podatków. Nie wylewajmy jednak dziecka z kąpielą. Jeśli chcemy czerpać zyski z podatków, nie zniechęcajmy tych, którzy mają je płacić – puentuje.