Umowa rezerwacyjna: wzór dla mieszkania, domu i działki

Bardzo duży popyt na mieszkania z rynku pierwotnego sprawia, że przedmiotem umów są bardzo często lokale, które dopiero powstaną w przyszłości. Z tego względu często zawierana jest umowa rezerwacyjna mieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest umowa rezerwacyjna na zakup mieszkania?
• co powinna zawierać umowa rezerwacji mieszkania i na co uważać,
• jaka jest maksymalna wysokość odsetek umownych.

W wielu przypadkach, zwłaszcza osiedli atrakcyjnie położonych, etap sprzedaży mieszkań rozpoczyna się na tyle wcześnie, iż nie jest jeszcze możliwe zawarcie z klientem umowy deweloperskiej. W przypadkach natomiast, gdy zakres inwestycji pozwala już na jej zawarcie, konieczne może być powzięcie odpowiednich czynności przygotowawczych, czy to po stronie dewelopera, czy też nabywcy. Na tym etapie pojawia się najczęściej również konieczność przedstawienia stosownych dokumentów wymaganych przez bank udzielający kredytu na zakup nieruchomości.

Co to jest umowa rezerwacyjna/wstępna?

W tych wszystkich przypadkach strony umowy decydują się najczęściej na zawarcie umowy rezerwacyjnej, niekiedy nazywanej wstępną. Wbrew utartemu nazewnictwo nie jest to umowa zdefiniowana w przepisach prawa. Jej zawarcie opiera się zatem na tzw. zasadzie swobody umów. To zaś oznacza, iż treść umowy zależna jest przede wszystkim od woli stron decydujących się na jej zawarcie. Niestety, przy dużym popycie mieszkań, stroną o silniejszej pozycji jest deweloper.

Co powinna zawierać umowa rezerwacyjna z deweloperem? To deweloper dysponując odpowiednią kadrą i doświadczeniem rynkowym, jest w stanie przygotować umowę, która będzie chroniła przede wszystkim jego interesy. Nadto, nawet zgodność wszystkich klauzul umownych z prawem, nie gwarantuje równej ochrony sprzedawcy i kupującego. Niektóre bowiem z postanowień, chociaż dozwolone, są zdecydowanie korzystniejsze dla jednej bądź drugiej strony.

Jeżeli nie możemy od razu podpisać z deweloperem umowy deweloperskiej i przedstawiona nam zostaje umowa rezerwacyjna (wstępna itp.), warto wnikliwie zapoznać się z jej treścią. Automatyczne podsunięcie przedłożonego przez sprzedawcę dokumentu może mieć bowiem niekorzystne skutki dla klienta i to, nawet jeżeli nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej.

Umowa rezerwacyjna – rynek wtórny a pierwotny

Umowa rezerwacji zakupu lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego może być dokonana zarówno przy zakupie mieszkania czy domu z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Czy rezerwacja mieszkania u dewelopera różni się czymś od rezerwacji mieszkania z rynku wtórnego?

Okazuje się, że tak – umowa rezerwacyjna na rynku pierwotnym musi zostać sporządzona z uwzględnieniem przepisów zawartych w ustawie z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. W przypadku umowy rezerwacyjnej nieruchomości z rynku wtórnego nie funkcjonują podobne ograniczenia – co oznacza, że strony mogą np. zawrzeć umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej (co jest niemożliwe w przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego). Umowa rezerwacyjna z elementami umowy przedwstępnej zobowiązuje strony (w przeciwieństwie do zwykłej umowy rezerwacyjnej) do zawarcia umowy sprzedaży mieszkania czy domu.

Warto jednocześnie podkreślić, że co do zasady umowa rezerwacyjna jest jednak zawierana raczej na rynku pierwotnym – tym samym najczęściej dochodzi do podpisania umowy rezerwacyjnej z deweloperem.

Ile kosztuje rezerwacja mieszkania?

Umowa rezerwacyjna domu, mieszkania czy działki może wiązać się z dodatkowym kosztem w postaci opłaty rezerwacyjnej. Zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej wysokość opłaty nie może przekraczać 1 proc. ceny mieszkania określonej w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach.

Opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny zakupu nieruchomości. Należy też zaznaczyć, że opłata rezerwacyjna jest zwracana, jeśli umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą a stroną chcącą nabyć mieszkanie ostatecznie nie dojdzie do skutku z winy strony sprzedającej.

Umowa rezerwacyjna a przedwstępna

Umowa przedwstępna a rezerwacyjna to kwestia, która wzbudza pewne wątpliwości wśród wielu osób, zastanawiających się, czym różnią się między sobą obie umowy. Warto jednak mieć świadomość, że każda z tych umów ma różne cele – umowa rezerwacyjna nie jest umową przedwstępną. Ta druga ma zdecydowanie bardziej sformalizowany charakter – tym samym trudniej się z niej wycofać i co do zasady prowadzi do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tymczasem umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje stron do zawarcia umowy przeniesienia własności - mimo że pozwala na czasowe wyłączenie z oferty danej nieruchomości.

Warto również mieć świadomość, że jeśli chodzi o takie umowy jak umowa rezerwacyjna, mieszkanie jest wycofywane z oferty tylko na pewien czas – (zazwyczaj od 14 do 30 dni). Dla potencjalnego kupca jest to czas na zorientowanie się, czy faktycznie będzie w stanie kupić nieruchomość (czyli np. na zbadanie swojej zdolności kredytowej). Umowa przedwstępna to zobowiązanie znacznie „poważniejsze” – zwłaszcza jeśli została zawarta u notariusza.

Umowa rezerwacyjna - na co uważać?

W treści umowy rezerwacyjnej, oprócz tak podstawowych elementów umowy, jak precyzyjne określenie rezerwowanych: lokalu, komórki lokatorskiej i miejsc postojowych, należy zwrócić uwagę na tytuł prawny dewelopera do nieruchomości. O ile przy prezentacji oferty ten element mógł być pomijany, to w umowie rezerwacyjnej powinien zostać jasno wyartykułowany. Pamiętać należy, że w miastach część gruntów pozostaje nadal w użytkowaniu wieczystym. To zaś w praktyce oznaczać będzie konieczność poniesienia w przyszłości kosztów przekształcenia tego prawa w pełną własność, a do tego czasu obowiązek uiszczania opłaty rocznej właścicielowi gruntu. Finalnie zatem przełoży się to na miesięczny koszt utrzymania mieszkania już po jego odbiorze.

Kary umowne

Przechodząc natomiast bezpośrednio do klauzul umownych. postanowieniem, które powinno wzbudzać nasz niepokój, jest wprowadzenie kary umownej z tytułu nieuzasadnionego rozwiązania umowy rezerwacyjnej, bądź odmowy zawarcia umowy deweloperskiej. Kara umowna stanowi formę zryczałtowanego odszkodowania, deweloper będzie mógł się jej domagać, nawet gdy jego szkoda będzie mniejsza, niż zastrzeżona kara umowna. Należy wszakże wskazać, że w toku ewentualnego postępowania sądowego o zapłatę kary umownej, pozwany klient może podnosić zarzut konieczności miarkowania kary umownej.

Jeżeli zatem wykaże, że kara ta jest wygórowana, bądź też deweloper nie poniósł żadnej szkody, sąd może zmniejszyć wysokość kary umownej. Niemniej, wynik takiego miarkowania jest trudny do przewidzenia, stąd też nie należy tej instytucji traktować, jako każdorazowo gwarantującej obniżenie zobowiązania na rzecz dewelopera. Co więcej, przegrywający sprawę obciążony zostanie kosztami postępowania poniesionymi przez stronę wygrywającą.

Odstępne

Innym postanowieniem umownym, które może okazać się niekorzystne dla rezerwujących mieszkanie, jest odstępne. Klauzula ta, co prawda pozwala na zerwanie umowy w każdym czasie, jednakże wiąże się to z obowiązkiem zapłaty wskazanej w umowie kwoty – zwanej właśnie odstępnym.

Umowa rezerwacyjna - zadatek

Klauzuli zadatku nie trzeba dodatkowo przedstawiać, gdyż jest ona często wykorzystywana w umowach związanych z obrotem nieruchomościami. Zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Jeżeli zaś umowę wykonano by prawidłowo, to zadatek podlega, bądź zaliczeniu na poczet świadczenia z umowy deweloperskiej, bądź też jest zwracany kupującemu.

Zadatek powinien być zwrócony także, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony. Co ciekawe, o możliwości żądania zwrotu zadatku w tych ostatnich przypadkach wie zdecydowanie mniej osób.

W przypadku, gdy umowa rezerwacyjna wiąże się z obowiązkiem wpłat określonych kwot, deweloper może zastrzec na swoją rzecz wyższe od ustawowych odsetki za opóźnienie w jej wpłacie. Pamiętać należy, że maksymalna wysokość odsetek umownych nie może przekraczać dwukrotności odsetek ustawowych.

Odstąpienie od umowy rezerwacyjnej mieszkania - wzór

Niezależnie od powyższego, niezbędne jest szczegółowe zapoznanie się z tymi postanowieniami umowy, które pozwalałyby deweloperowi na rozwiązanie umowy rezerwacyjnej, bądź zaproponowanie innego lokalu niż objęty taką umową. Jeżeli tego typu postanowienia pojawiają się w projekcie umowy, należy zadbać o kwestię stosownej rekompensaty dla nabywców.

Umowa rezerwacyjna nie jest umową, do której przywiązuje się szczególną wagę, najczęściej skupiając się na umowie finalnej, bądź umowie deweloperskiej. Niemniej, także i w tej umowie mogą znaleźć się postanowienia niekorzystne dla kupujących. Należy mieć tego świadomość i nie decydować się pochopnie na podpisywanie tego typu dokumentów.

Umowa rezerwacyjna: podsumowanie

Zgodnie z przepisami umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem (lub osobą fizyczną sprzedającą nieruchomość) a osobą zainteresowaną zakupem danej nieruchomości. Kiedy warto podpisać umowę rezerwacyjną? Przede wszystkim w sytuacji, gdy jesteśmy zainteresowani kupnem mieszkania lub domu, ale chcemy wziąć kredyt hipoteczny i nie wiemy, czy mamy wystarczającą zdolność kredytową – a jednocześnie boimy się, że nieruchomość zostanie sprzedana, zanim dopełnimy odpowiednich formalności.