Mieszkanie przy metrze - kwestia rentowności

Dobre skomunikowanie nieruchomości mieszkaniowej, wygodny dojazd do centrum miasta, transport publiczny, sąsiedztwo przystanków komunikacji miejskiej - to ważne zalety, brane pod uwagę przez kupujących mieszkania. O tym, jak wielkie znaczenie mają kwestie komunikacyjne dla atrakcyjności i wartości nieruchomości może świadczyć rynek warszawski. Bliskość metra potrafi skutecznie podwyższyć cenę mieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega atrakcyjność mieszkania przy metrze
• jakie są wady i zalety takiej nieruchomości
• ile może być warty apartament przy metrze

Mieszkanie przy metrze - dlaczego jest atrakcyjne?

Z badania przeprowadzonego w 2015 roku przez SMG/KRC na zlecenie firmy REAS wynika, że dostępność komunikacji miejskiej to drugi najbardziej istotny czynnik wpływający na decyzję o zakupie nieruchomości (wskazywany przez około 17% ankietowanych), zaraz po obecności zaplecza handlowego w pobliżu upatrzonego mieszkania (typ odpowiedzi wybierany przez około 23% badanych). Z tego też względu nawet nieruchomości, które nie znajdują się w centrum miasta, ale są z nim dobrze skomunikowane, stają się atrakcyjną ofertą dla wielu kupujących.

Jaka jest najlepsza lokalizacja mieszkania? Sprawdź koniecznie

Gdzie znaleźć mieszkanie przy metrze? Warszawa jest obecnie jedynym polskim miastem, w którym powstał ten środek komunikacji, a co więcej - jest rozbudowywany. Tym sposobem na swojej wartości zyskały nieruchomości na Bemowie, Woli czy Targówku. Metro ma dużo większy wpływ na cenę mieszkania niż autobusy i tramwaje.

Co prawda ma może dość okrojoną trasę, jednak dojeżdża do wszystkich newralgicznych punktów w mieście, przy niemal każdej jego stacji znajdziemy dużo możliwości przesiadkowych i jest niewątpliwie najszybszym „zbiorkomem” w stolicy. Podróż metrem z Bemowa na Świętokrzyską w centrum zajmie około 14 minut, autobusem trasa ta będzie trwała niemal 30 minut, tramwajem - ponad 40.

Nie dziwi więc fakt, że mieszkańcy Warszawy najchętniej wybierają właśnie metro na swój środek transportu do pracy czy szkoły i szukają mieszkania w jego bliskiej okolicy.

Wejście na stację C15 Dworzec Wileński źródło: wikipedia, autor Muri

Zalety i wady lokalizacji mieszkania przy metrze

Sąsiedztwo kolei podziemnej to potężny atut nie tylko w obliczu zakupu dla siebie, ale także wtedy, gdy kupujemy mieszkanie w celach inwestycyjnych - pod wynajem. Mieszkanie przy metrze Warszawa - jakie dzielnice są szczególnie polecane? Na wcześniejszym etapie rozwoju sieci warszawskiego metra, na kilka lat przed obecną hossą, bardzo mocno rosły ceny w takich lokalizacjach, jak: Rondo Daszyńskiego na bliższej Woli, Świętokrzyska w centrum czy Stadion Narodowy na bliższej Pradze. To oczywiście zrozumiałe. 

Dzięki sąsiedztwu metra i dobrej lokalizacji, inwestycja mieszkaniowa pod wynajem (m.in. krótkoterminowy dla turystów) była skazana na sukces. Dziś sieć metra w Warszawie jest znacznie większa, a wraz z jej rozwojem kolejne warszawskie osiedla „skracają dystans” do centrum. Metro gwarantuje bowiem stosunkowo szybki i wygodny dojazd. W ten sposób komunikacja nawet z oddalonymi rejonami metropolii jest ułatwiona. Jeśli więc kupujemy mieszkanie dla siebie, ale z wizją wynajęcia go za kilka lat - jeśli wybierzemy nieruchomość blisko metra nie musimy martwić się o znalezienie najemców. 

Minusem - z punktu widzenia kupującego, który mieszkania przy metrze dopiero szuka - jest oczywiście cena, nierzadko znacznie wyższa niż w dzielnicach gorzej skomunikowanych. Łatwo zauważyć dynamiczny wzrost cen mieszkań zlokalizowanych w promieniu do 15 minut spacerem od stacji metra. Są to wzrosty rzędu kilkunastu procent, co dla przeciętnego kupca może stanowić znaczącą - jeśli nie decydującą - różnicę. 

Chcesz zamieszkać w pobliżu I linii metra? Sprawdź polecane inwestycje deweloperskie

Ile warte jest mieszkanie przy metrze? Rentowność

Okazuje się, że bliska odległość stacji metra wpłynęła nie tylko na ceny, ale również podaż i popyt. Dotychczas drugorzędne, mniej popularne lokalizacje, takie jak Targówek czy Praga-Północ znacznie podrożały, ale deweloperzy znacznie zwiększyli tam również liczbę realizowanych inwestycji. Z danych Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że deweloperzy już po ogłoszeniu planów rozbudowy drugiej nitki metra, szybko obstawili Targówek w roli „czarnego konia” wyścigu po klientów.

Jeszcze w 2014 roku liczba nowych mieszkań oddanych w tej części stolicy wynosiła zaledwie 146. Cztery lata później było ich już 1796. Według specjalistów z Amron Sarfin, warszawska Praga-Północ jako lokalizacja mieszkaniowa, w ciągu sześciu lat - od 2013 do 2019 roku - podrożała średnio aż o 22 proc. O niecałe 20 procent poszły do góry stawki w rejonie dzisiejszych stacji Dworzec Wileński, czy Szwedzka. Podobna sytuacja miała miejsce przy otwieraniu kolejnych stacji metra - Bródno, Kondratowicza, Zacisze, Bemowo i Ulrychów. Obecnie średnia cena na Bemowie to 12 724 zł/m2, z kolei na Targówku - 11 614 zł/m2.

Jak rozbudowa metra wpływa na rynek mieszkaniowy? Czytaj

Można się spodziewać, że otwarcie kolejnych stacji powoduje spore wzrosty cen okolicznych mieszkań - co powinno cieszyć inwestorów, szczególnie tych, którzy decydują się na zakup jeszcze przed drastycznymi podwyżkami. Warszawskie plany mówią o powstaniu kolejnych trzech linii do 2050 roku. Tym sposobem niemal wszystkie dzielnice stolicy mają mieć dostęp do szybkiej komunikacji miejskiej.

Niewątpliwie nieruchomości w najbliższej jej okolicy poszybują w górę - choć może nie tak spektakularnie, jak dotychczas. Dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 40-50 m2 stanie się dużo atrakcyjniejsze tylko ze względu na dojazd do centrum Warszawy. Powierzchnia łazienki, kuchni czy balkonu będzie miała mniejsze znaczenie, jeśli nieruchomość będzie się znajdować w pobliżu metra.

Stacja Metra - Księcia Janusza, źródło:www.metro.waw.pl

Podsumowanie 

Wartość nieruchomości w lokalizacjach wzdłuż kolei podziemnej jest wysoka. Ceny mieszkań w - do niedawna jeszcze - drugorzędnych lokalizacjach okazują się dziś na tym samym poziomie co w bardziej centralnych częściach miasta. To jednak nie powinno zniechęcać inwestorów. Mieszkanie blisko metra zawsze będzie lepiej oceniane i bardziej atrakcyjne niż mieszkanie bez dostępu do przystanku kolei podziemnej.

Wraz z rozwojem sieci kolejne warszawskie osiedla będą „podłączone” do metra. Myślący perspektywicznie inwestor już może szukać ofert na nieruchomości w tych dzielnicach, do których dopiero dotrze podziemna kolei. Ich wartość z całą pewnością wzrośnie. Z kolei ceny mieszkań tam, gdzie metra nie będzie, mogą zostać skorygowane w dół, a lokalizacje stracą na popularności. Mieszkania na sprzedaż w tych okolicach przestaną być więc tak atrakcyjne dla inwestorów.