Odstąpienie od umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna zawiera wszystkie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, czyli ostatecznej, którą podpiszą między sobą zainteresowani. Jeżeli strony przewidziały w niej możliwość odstąpienia, a także ustaliły jego warunki, wówczas skorzystanie z prawa do odstąpienia nie powinno powodować problemów. Zaczynają się dopiero wtedy, gdy strony zapominały uregulować w umowie tę kwestię.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega umowa przedwstępna
• czy można zerwać umowę przedwstępną 
• jakie konsekwencje mogą wiązać się z takim działaniem

Strony zwykle decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej zarówno ze względów finansowych, kiedy np. nabywca nie dysponuje całością wymaganej sumy, jak również administracyjnych, co oznacza np. postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy. Sporządzenie takiego dokumentu ma na celu ochronę interesu obu stron, a także stanowi gwarancję bezpieczeństwa transakcji.

Definicja umowy przedwstępnej

Umowa przedwstępna jest umową, w której jedna ze stron lub obie strony zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (art. 389 Kodeksu cywilnego). Jej ważność zależy od tego, czy zawarte zostaną w niej istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że jeśli zawieramy umowę sprzedaży mieszkania, muszą się w niej znaleźć wszystkie istotne elementy, jakie powinna zawierać umowa sprzedaży. Tutaj jest to określenie, jakie mieszkanie podlega sprzedaży oraz jaka jest jego cena

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie do zawarcia w przyszłości umowy, której postanowienia muszą zostać określone już w umowie przedwstępnej. Ważnym aspektem jest również to, że jej strony mogą do niej wprowadzić dodatkowe postanowienia. Ich niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od niej. Jest to natomiast opcja dodatkowa, która nie musi być wpisana do umowy przedwstępnej. Może ona mieć postać odrębnej umowy, albo postanowienia w innej. Ważne jest natomiast to, że ze względu na swoją funkcję nie może stanowić przedmiotu takiej umowy przyrzeczonej, która w świetle postanowień k.c. byłaby nieważna.

Konsekwencje odstąpienia od umowy przedwstępnej

W przypadku gdy w umowie przedwstępnej zostały przedstawione warunki, w jakich strony mogą odstąpić od obowiązku podpisania umowy przyrzeczonej, wraz z przewidzianym na to terminem oraz konsekwencjami sprawa jest prosta. Proces ten powinien przebiec bez zakłóceń. Należy wtedy postępować wedle wytycznych zawartych w umowie. Umowa przedwstępna sporządzona w formie aktu notarialnego rodzi nie tylko roszczenie odszkodowawcze określone w art. 390 § 1, ale również roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej (art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c.). Wybór pomiędzy realizacją jednej z form należy do uprawnionego.

Należy jednak zaznaczyć, że prawomocny wyrok przyznający odszkodowanie czy dobrowolna zapłata takiego odszkodowania przyjęta przez uprawnionego niweczą roszczenie o zawarcie umowy. To samo dotyczy sytuacji gdy skuteczna realizacja roszczenia z art. 64 także wykluczy roszczenia odszkodowawcze. Nie dotyczy to roszczenia o naprawienie szkody wynikłej ze zwłoki w zawarciu umowy przyrzeczonej. Może być ono dochodzone niezależnie od roszczenia o jej zawarcie. Ale szkoda wynikła ze zwłoki może być naprawiona tylko w razie zastrzeżenia odszkodowania w granicach dodatniego interesu umownego (art. 390 § 1).

Odszkodowanie możliwe jest do uzyskania dla strony przeciwnej za zerwanie umowy przedwstępnej ograniczone do ujemnego interesu umownego. Warto natomiast pamiętać, że strony mogą wprowadzić do umowy odmienną regulację. Istnieje możliwość rozszerzenia obowiązku odszkodowawczego do dodatniego interesu umownego. Można także zastrzec zadatek (art. 394) lub karę umowną (art. 483).

Szkoda w granicach ujemnego interesu umownego dotyczy spraw majątkowych, które strona miałaby, gdyby nie wdała się w procedurę zawierania umowy przedwstępnej. Są to np. koszty negocjacji, dojazdów w celu ich prowadzenia, pomocy prawnej, prezentacji próbek towarów czy utraconego zarobku. Nie ma tutaj natomiast mowy o wynagrodzeniu zysków, które zostałyby osiągnięte wskutek wykonania umowy przyrzeczonej, czyli w przypadku gdy nieruchomość przeszła na nabywcę w rezultacie umowy definitywnej. Należy to do sfery dodatniego interesu umownego.

Bardzo ważne jest, aby pamiętać, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W przypadku gdy sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.