Opłata rezerwacyjna za mieszkanie: zwrot i stawki

Masz już wybrane mieszkanie w jednej z inwestycji deweloperskich i chciałbyś - jeszcze przed podjęciem finalnej decyzji o zakupie - dokonać rezerwacji? Zastanawiasz się, ile wynosi opłata za rezerwację mieszkania? Sprawdź, co musisz wiedzieć o opłacie rezerwacyjnej i od czego zależy jej wysokość.

Z tego artykułu dowiesz się m.in:

• jakie są stawki opłat za rezerwację nieruchomości,
• czy opłata za rezerwację mieszkania jest bezzwrotna,
• na jaki okres można zarezerwować mieszkanie.

Opłata rezerwacyjna - czym jest?

Opłata rezerwacyjna to opłata ponoszona przez rezerwującego - osobę zainteresowaną zakupem nieruchomości - na podstawie zobowiązania dewelopera do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży wybranego lokalu. Mowa o umowie rezerwacyjnej, podpisywanej niekiedy przed zawarciem umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna z deweloperem jest zawierana m.in. w sytuacji, gdy potencjalny nabywca chce najpierw zorientować się, jaka jest jego zdolność kredytowa i czy będzie w stanie kupić interesującą go nieruchomość.

Zasady zawierania umowy rezerwacyjnej zmieniła Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która weszła w życie od 1 lipca 2022 r.

Wcześniej umowa rezerwacyjna była umową nienazwaną, której treść ustalały strony umowy na zasadzie swobodności umów. Co warte podkreślenia, strony mogły dowolnie określić wysokość opłaty, reguły jej zwrotu oraz sposób uiszczenia. W zależności od ustaleń, opłata rezerwacyjna mogła być zaliczką, zadatkiem lub mieć charakter mieszany.

Na mocy nowej ustawy deweloperskiej umowa rezerwacyjna stała się jednak umową nazwaną – co oznacza, że większość jej aspektów określa dokładnie ustawa. Przepisy regulują m.in. wysokość opłaty rezerwacyjnej. Nie może być ona wyższa niż 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym wraz z załącznikami.

Zgodnie z przepisami, opłata rezerwacyjna jest zaliczana na poczet ceny nabycia praw z umowy deweloperskiej (czyli przeniesienia własności lokalu mieszkalnego). Jeśli strony zawrą umowę deweloperską, opłata jest przekazywana przez dewelopera na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Przekazanie środków z opłaty rezerwacyjnej musi nastąpić nie później niż w ciągu 7 dni od dnia zawarcia umowy.

Opłata rezerwacyjna - zwrot

Opłata pobierana przez dewelopera z tytułu zawarcia umowy rezerwacyjnej może zostać zwrócona klientowi w sytuacjach określonych w ustawie. Zgodnie z przepisami, deweloper zwraca opłatę rezerwacyjną m.in. w sytuacji, gdy rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu ze względu na niską zdolność kredytową – dzięki temu rezerwujący może bez przeszkód sprawdzić swoją zdolność kredytową przed podpisaniem umowy deweloperskiej, bez obawy, że w razie negatywnej oceny banku straci opłatę rezerwacyjną.

W przepisach określono, że opłata rezerwacyjna podlega zwrotowi także w sytuacji, gdy deweloper – albo inny przedsiębiorca niż deweloper, określony w ustawie – nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy. Dodatkowo opłata podlega zwrotowi także w przypadku, gdy deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez informowania rezerwującego.

Może się też zdarzyć, że opłata rezerwacyjna zostanie zwrócona ze względu na fakt, że deweloper (lub inny przedsiębiorca określony w ustawie) nie wykona zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (czyli np. nie wycofa oferty mieszkania ze sprzedaży), to jest zobowiązany do zwrócenia rezerwującemu opłaty w podwójnej wysokości. Zwrot opłaty rezerwacyjnej w podwójnej wysokości następuje też w sytuacji, gdy deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.

Należy oczywiście zaznaczyć, że jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy deweloperskiej z innych przyczyn niż wymienionych powyżej, a w dodatku to rezerwujący zrezygnował z podpisania umowy, opłatę zatrzymuje deweloper.

Ile się płaci za rezerwację mieszkania?

Kontrola przeprowadzona przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w firmach deweloperskich wykazała, że umowy rezerwacyjne stosuje 45 na 93 zbadanych deweloperów, w tym opłaty z tego tytułu pobiera 43 deweloperów. W 34 przypadkach opłaty za rezerwację mieszkania mają charakter zwrotny, w 14 bezzwrotny (takie dane liczbowe wynikają z faktu, że niektórzy deweloperzy, w zależności od inwestycji pobierają taką opłatę albo nie).

Minimalna stwierdzona wysokość opłaty rezerwacyjnej zamyka się w przedziale od 300 zł do 3 000 zł. Natomiast maksymalna wysokość opłaty rezerwacyjnej stwierdzona podczas kontroli deweloperów przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów kształtuje się następująco:

• 20 000 zł (2 przypadki)
• 14 000 zł (1 przypadek)
• 10 000 zł (2 przypadki)
• 5 000 zł (3 przypadki)
• 10 proc. wartości lokalu (1 przypadek)
• 5 proc. wartości lokalu (2 przypadki)

Na jak długo można zarezerwować mieszkanie?

Zazwyczaj rezerwacji mieszkania można dokonać w terminie od 2 do 6 tygodni. Po upływie tego czasu nieruchomość jest ponownie wystawiana na sprzedaż, jeśli klient nie zdecyduje się na podpisanie umowy deweloperskiej.

Nieco inna sytuacja dotyczy osób, które zawarły z inwestorem umowę rezerwacyjną z elementami umowy przedwstępnej. Taka umowa wiąże się bowiem z obietnicą podpisania umowy zobowiązującej.

Rezerwacja mieszkania u deweloperów - jak wygląda?

Jak wygląda procedura rezerwacji mieszkania u poszczególnych deweloperów? Na jak długo można zarezerwować nieruchomość? Jak kształtują się stawki opłaty rezerwacyjnej na lokalnym rynku nieruchomości? Czy ewentualne opłaty podlegają zwrotowi?

Zapytaliśmy przedstawicieli firm deweloperskich o najistotniejsze kwestie związane z procedurą rezerwacji mieszkania. Sprawdź, na co musisz się przygotować.

Opłata rezerwacyjna i rezerwacja mieszkania w Develia S.A.

Develia oferuje swoim klientom możliwość rezerwacji mieszkań. Można jej dokonać zarówno w biurze sprzedaży lub online. Czas trwania umowy to 1-2 tygodnie, ale może być dłuższy w przypadku lokali oferowanych w przedsprzedaży. Ceny i opłaty różnią się w zależności od rezerwowanej nieruchomości - wyjaśnia Tomasz Kaleta, Dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Sprawdź inwestycje Develii

Opłata rezerwacyjna i rezerwacja mieszkania w RONSON Development

W każdej z prowadzonych przez nas inwestycji, klienci mogą dokonać nieodpłatnej rezerwacji mieszkania, która obowiązuje 7 dni. W tym czasie klienci mogą spotkać się z naszymi doradcami w biurze sprzedaży, a jeśli mieszkanie jest gotowe – obejrzeć je. 

Zdarza się, że podpisujemy także umowy rezerwacyjne, na podstawie których dane mieszkanie jest wyłączane z oferty na konkretny czas, a klient dokonuje wtedy opłaty rezerwacyjnej w kwocie od 5 000 do 10 000 zł. Zwykle jednak od razu podpisujemy umowę przedwstępną - przybliża Andrzej Gutowski, Wiceprezes i dyrektor sprzedaży RONSON Development.

Zobacz oferty dewelopera Ronson Development

Opłata rezerwacyjna i rezerwacja mieszkania w Profbud

We wszystkich inwestycjach firmy Profbud istnieje możliwość rezerwacji mieszkań. Nie jest to jednak rezerwacja długoterminowa, aby nie blokować możliwości nabycia lokalu innym chętnym Klientom. Wszelkie rezerwacje dokonywane są więc na okres 3 dni i stają się wiążące w momencie wpłacenia kwoty wynoszącej 5% wartości całości transakcji.

Oczywiście zdajemy sobie sprawę z różnych sytuacji losowych, dlatego też płatność za rezerwację jest zwrotna w przypadku otrzymania negatywnej decyzji kredytowej od banku - zaznacza Mariusz Delura, Kierownik ds. Sprzedaży i Obsługi Klienta firmy Profbud.

Deweloper Profbud - szukaj mieszkania

Opłata rezerwacyjna i rezerwacja mieszkania w Cordia Polska 

W naszych inwestycjach jest możliwość rezerwacji mieszkań. W Cordii potocznie nazywane umowy rezerwacyjne to tak naprawdę umowy czasowego wyłączenia z oferty konkretnego mieszkania. Opłata rezerwacyjna wynosi 5 tys. zł. Kwota ta trafia zawsze z powrotem do klienta, niezależnie od tego, czy finalnie zrezygnuje z zakupu mieszkania czy też zdecyduje się na podpisanie umowy deweloperskiej.

Umowę rezerwacyjną podpisujemy na okres dwóch tygodni. Po tym czasie podpisujemy już umowę deweloperską lub przedwstępną, w zależności od tego, czy inwestycja jest już zakończona. Jeśli klient ubiega się o kredyt na mieszkanie, uwzględniamy w umowie deweloperskiej lub przedwstępnej zapis dotyczący możliwości rozwiązania umowy w przypadku, jeśli banki odmówią finansowania. Termin na takie rozwiązanie jest różny i wynosi od 60 do 90 dni - tłumaczy Tomasz Łapiński, Dyrektor Zarządzający w Cordia Polska i Prezes Zarządu Polnord.

Przeglądaj nieruchomości Polnord S.A.

Opłata rezerwacyjna i rezerwacja mieszkania w ATAL S.A.

Tak, jest możliwość zrobienia rezerwacji. W tym celu należy podpisać umowę rezerwacyjną. Umowę podpisujemy na okres 4 tygodni, natomiast jeśli klient się kredytuje jest możliwość jej przedłużenia aneksem do umowy. Zaliczka to 5000 zł - jest ona zwracana. W przypadku rezygnacji Klient może zrezygnować z umowy rezerwacyjnej bez podania przyczyny, a my zwracamy zaliczkę - przybliża Angelika Kliś, Członek Zarządu ATAL S.A.

Sprawdź ofertę dewelopera Atal

Opłata rezerwacyjna i rezerwacja mieszkania w Bouygues Immobilier Polska

Naszym klientom oferujemy możliwość podpisania umowy rezerwacyjnej. Osobą, z którą klient podpisuje taką umowę, jest właściwy doradca prowadzący wcześniej rozmowy z klientem na temat wybranego mieszkania. Podpisanie umowy odbywa się w jednym z naszych biur sprzedaży. Dodatkowo, uwzględniając potrzeby naszych klientów, w 2020 roku wprowadziliśmy możliwość zdalnego podpisania umowy rezerwacyjnej.

Klient przekazuje nam niezbędne dane do podpisania takiej umowy, a doradca po wprowadzeniu ich do umowy, przesyła klientowi wiadomość e-mail z linkiem do strony, na której klient akceptuje zapisy umowy i wyraża zgodę na jej zawarcie. Zdalne podpisanie umów staje się coraz popularniejsze, gdyż bez potrzeby wychodzenia z domu, klienci mogą w prosty i szybki sposób załatwić wszystkie formalności związane z rezerwacją mieszkania.

Warto tu także podkreślić, że w przypadku, gdy klient decyduje się na zakup mieszkania za gotówkę, to taka umowa jest gwarancją rezerwacji mieszkania do czasu podpisania umowy deweloperskiej. W drugim przypadku – jeżeli zakup mieszkania jest finansowany z kredytu, to taka umowa automatycznie stanowi rezerwację mieszkania do chwili uzyskania pozytywnej decyzji kredytowej i podpisania umowy deweloperskiej.

Rezerwacja mieszkania dokonuje się poprzez podpisanie umowy rezerwacyjnej i potwierdzenie jej wpłatą w wysokości 5 proc. wartości przedmiotu umowy. Zależy nam, aby maksymalnie uprościć zakup mieszkania klientowi, dlatego w Bouygues Immobilier wyróżniamy dwie formy rezerwacji – formalna i nieformalna. Ta pierwsza dotyczy wspomnianej już umowy rezerwacyjnej z wpłatą 5 proc. wartości przedmiotu umowy.

Czas rezerwacji mieszkania w tym przypadku to 30 dni kalendarzowych. Druga opcja rezerwacji – nieformalna, ma miejsce wtedy, gdy rezerwujemy mieszkanie dla klienta do chwili odpisana umowy rezerwacyjnej. Tu czas rezerwacji określamy indywidualnie. Taka elastyczna forma rezerwacji pozwala przede wszystkim na spokojne przeanalizowanie decyzji o zakupie danego mieszkania, a także daje klientowi czas na dopełnienie wszystkich niezbędnych formalności związanych np. z kredytem.

Opłata rezerwacyjna za mieszkanie nie jest bezzwrotna. W sytuacji, gdy z winy klienta nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji, jest on zobowiązany zapłacić nam karę umowną w wysokości 10 tys. złotych w terminie 14 dni od zakończenia okresu rezerwacji. Kwota kary umownej może zostać przez nas potrącona ze zwracaną klientowi opłatą rezerwacyjną.

W drugim przypadku – jeśli nie dojdzie do podpisania umowy deweloperskiej w okresie rezerwacji z naszej winy, to my płacimy karę umowną klientowi w wysokości 10 tys. złotych w terminie 14 od zakończenia okresu rezerwacji. Należy jednak podkreślić, że uwzględniamy również sytuację, w której klientowi zwracamy 100 proc. opłaty rezerwacyjnej – ma to miejsce w przypadku, gdy klient przedstawi nam odmowną decyzję kredytową z dwóch banków - tłumaczy Małgorzata Maziarz, Menedżer ds. sprzedaży Bouygues Immobilier Polska.

BI Polska - zobacz nowe mieszkania dewelopera

Opłata rezerwacyjna: podsumowanie

Opłata rezerwacyjna została uregulowana przepisami nowej ustawy deweloperskiej; przepisy określają, kiedy rezerwującemu należy się jej zwrot oraz jaka może być maksymalna wysokość opłaty. Należy jednocześnie podkreślić, że nie wszyscy deweloperzy pobierają opłatę rezerwacyjną – wiele zależy w tym względzie od polityki firmy.

Jakie są systemy płatności za mieszkanie? Zobacz