Finanse
Wiadomości mieszkaniowe

Jak rozliczyć wynajem mieszkania?

Jak rozliczyć wynajem mieszkania?

17 sierpnia 2017


Oddaj swój głos!

Średnia ocen 4/5 na podstawie 12 głosów


Podatek od wynajmu mieszkania - na jakich zasadach się rozliczać? Wyjaśniamy w poniższym artykule!

Najem nieruchomości staje się coraz częstszym sposobem jej zagospodarowania, także przez osoby fizyczne, które nie świadczą tego typu usług zawodowo. Wynika to z kilku różnych czynników, czy to oczekiwania na upływ okresu, w którym sprzedaż danego lokalu jest opodatkowana podatkiem dochodowym, czy też nieopłacalności sprzedaży z uwagi na zaciągnięty na jej zakup kredyt walutowy, wreszcie pozostawienie mieszkania, jako lokaty kapitału.

Niezależnie od uzasadnienia decyzji o rozpoczęciu wynajmowania lokalu, należy pamiętać również o sposobach opodatkowania przychodów osiąganych z tego tytułu. W tym artykule skupimy się na wynajmie prywatnym, czyli wykonywanym poza działalnością gospodarczą właściciela nieruchomości. I w takim wszakże wypadku do dyspozycji mamy dwie możliwości. Wybór jednej z nich powinien być poprzedzony analizą przewidywanych przychodów i kosztów, o czym szerszej w końcowej części artykułu.

Opodatkowanie zysków

Pierwszy sposób opodatkowania zysków z najmu mieszkania to tzw. zasady ogólne. Nazwa ta wynika stąd, że po pierwsze ta metoda rozliczenia z fiskusem jest domyślna i obowiązuje o ile wynajmujący nie podejmie działań w celu jej zmiany. Ponadto, jej podstawowy charakter wynika z tego, iż dochód z najmu opodatkowywany jest tak jak dochody z większości innych źródeł (np. umowy o pracę). Metoda ta zakłada zatem, że:

- opodatkowaniu podlega dochód, a zatem różnica między uzyskanym z tego źródła przychodem a kosztami jego uzyskania,

- dochód opodatkowany jest według skali podatkowej, czyli 18% albo 32%, dochód ten dolicza się bowiem do innych dochodów podatnika objętych zeznaniem PIT-37, stąd też duże dochody z innych źródeł będą wpływały na stawkę opodatkowania dochodu z najmu,

- przedmiotowy dochód podatnik rozlicza w rocznym zeznaniu podatkowym, a podatek płacony jest jednorazowo do 30 kwietnia roku następnego.

Ten sposób opodatkowania korzystny będzie w tych wszystkich przypadkach, gdy wynajmujący liczy się ze znacznymi kosztami uzyskania przychodu. Są w nimi natomiast wydatki związane z wynajmowanym lokalem. Mogą to być zatem koszty remontów i napraw obciążających właściciela nieruchomości, koszty ochrony, mediów (jeżeli wliczone są do stawki czynszu), itp. Dla osób wynajmujących nieruchomość zakupioną na kredyt kosztem będzie również część odsetkowa raty tegoż kredytu.

Amortyzacja nieruchomości

Możliwe jest także odliczenie amortyzacji nieruchomości. Amortyzacja stanowi podatkowe rozłożenie w czasie kosztu zakupu np. mieszkania – nie jest bowiem dopuszczalne jednorazowe uznanie zakupu nieruchomości za koszt uzyskania przychodu. Stawka amortyzacji dla nowego lokalu mieszkalnego wynosi 1,5% wartości początkowej w skali roku. Lokale używane mogą być amortyzowane stawką indywidualną, maksymalnie 10% w skali roku. Przykładowo, jeżeli wartość początkowa nowego mieszkania wynosi 300.000 zł, to roczny odpis amortyzacyjny wyniesie 4.500 zł (1,5%) i stanowić będzie nasz koszt uzyskania przychodu zmniejszając dochód do opodatkowania.

Podatek od nieruchomości

Zakładając, że mieszkanie takie jest wynajmowane za kwotę 1.500 zł, zaś część odsetkowa raty kredytu hipotecznego wynosi 300 zł/mc. Ponadto, właściciel wydał w ciągu roku kwotę 2.500 zł na różnego typu naprawy i awarie w mieszkaniu. To podatek należałoby obliczyć w następujący sposób:

-  przychód: 1.500 zł x 12 miesięcy = 18.000 zł,

-  koszty: 4.500 zł – amortyzacja, 300 zł x 12 miesięcy – odsetki od kredytu, 2.500 zł – inne koszty = 10.600 zł,

-  dochód = 7.400 zł,

-  podatek = 1.332 zł (po stawce 18%), 2.368 (po stawce 32%). Na marginesie należy wskazać, że gdyby wynajmujący nie miał kosztów uzyskania przychodu, to podatek wynosiłby: 3.240 zł (przy stawce 18%) albo 5.760 zł (przy stawce 32%).

Należy również pamiętać, że wykazując koszty uzyskania przychodu powinniśmy dysponować dowodami ich poniesienia. Fiskus ma bowiem prawo skontrolowania, czy dany wydatek został faktycznie poniesiony oraz czy ma związek z przychodem generowanym przez konkretny lokal, a nie został poniesiony na inną nieruchomość wynajmującego.

Ryczałt ewidencjonowany

Druga możliwość opodatkowania najmu, to ryczałt ewidencjonowany. Aby móc korzystać z tej metody należy zgłosić taki zamiar naczelnikowi właściwego dla nas urzędu skarbowego. Termin na złożenie wniosku to 20. dzień kolejnego miesiąca, po miesiącu oddania nieruchomości w najem. Sposób ten można wybrać także później, jeżeli stosowną informację złożymy do 20. stycznia kolejnego roku kalendarzowego, to rozliczenie ryczałtem będzie obowiązywać od tegoż roku aż do ewentualnej zmiany. Przy czym powrót do zasad ogólnych możliwy jest tylko raz w roku, we ww. terminie do 20. stycznia i obowiązuje od kolejnego roku kalendarzowego. W ciągu roku zatem nie można płynnie zmieniać metod opodatkowania.

Przedmiotowy sposób charakteryzuje się tym, iż podatek płacimy ryczałtowo od przychodu, bez odliczania jakichkolwiek kosztów jego uzyskania. Stawka wynosi jednak tylko 8,5% od przychodu. Wynajmujący ma wszakże dodatkowe obowiązki, musi bowiem zaliczki na podatek odprowadzać za każdy miesiąc (w terminie do 20. dnia miesiąca następującego). Nadto, do 31 stycznia kolejnego roku należy złożyć PIT-28. Wynika to z faktu, że przychodów opodatkowanych ryczałtem nie uwzględnia się w zeznaniu roczny, PIT-37.

Wracając do naszego przykładu, miesięczny podatek ryczałtowy wyniósłby 127,50 zł (po zaokrągleniu do pełnych złotych 128 zł). Rocznie zapłacilibyśmy zatem kwotę: 1.536 zł. Ta metoda opodatkowania korzystna będzie zatem dla tych wynajmujących, którzy nie przewidują znaczących kosztów uzyskania przychodu z najmu. Decydując się na nią należy wszakże pamiętać o dodatkowych obowiązkach, które nie występują przy opodatkowaniu dochodu z najmu na zasadach ogólnych.


Jeśli chcesz być na bieżąco z informacjami z rynku pierwotnego, polub nasz fanpage Mieszkaniowe Inspiracje


Podoba Ci się ten artykuł? Udostępnij go!


Kategorie

Michał KoralewskiMichał Koralewski

Radca prawny, wspólnik zarządzający w Kancelarii Radców Prawnych Legitus s.c. w Gdańsku, wydawca, autor ponad 1. 000 publikacji z zakresu prawa cywilnego, handlowego, podatkowego i gospodarczego. Ekspert prawny przy organach administracji publicznej i organizacjach pozarządowych. Szkoleniowiec. Specjalizuje się w obsłudze przedsiębiorców, spółek prawa handlowego oraz instytucji sektora publicznego.

Artykuły powiązane