Ingerencje w prawo własności

„Mój jest ten kawałek podłogi, nie mówcie mi więc co mam robić” - śpiewał swego czasu mr. Zoob. Czy miał rację? Nie do końca. Choć prawo własności jest „święte” zdarza się, że właściciel może być przymuszony do rozporządzenia swoją własnością, wbrew własnej woli – np. do sprzedaży.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kiedy właściciel nieruchomości może zostać z niej wywłaszczony
• czym są immisje
• czy z tytułu wywłaszczenia przysługuje odszkodowanie

Takie sytuacje co prawda stanowią ostateczność, ale są możliwe. Sąd może przymusić np. właściciela nieruchomości do jej zbycia. Kiedy pojawia się taka możliwość? Oddajmy głos ustawie o własności lokali. W niej to znajduje się opis sytuacji, który daje podstawę do wymuszenia zbycia nieruchomości. Chodzi o artykuł 16 owej ustawy, który mówi że:

1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Jak więc widzimy – podstawą do usunięcia kłopotliwego delikwenta jest jego postępowanie oraz ewentualne zadłużenie. Przepisy idą na rękę wspólnotom, w których mieszkają awanturnicy uprzykrzający życie innym. Oczywiście taki przepis rodzi pytanie o skuteczność, bowiem by wymusić sprzedaż mieszkania, należy mieć twarde dowody niegodziwości delikwenta.

Immisje

W tym celu nie wolno jego przewin puszczać płazem, a należy na nie reagować i je „katalogować”. Mowa o wzywaniu policji, ale też o wejściu na drogę sądową, jeśli sprawa ma bardziej uporczywy charakter.

Zanim spróbujemy się pozbyć uciążliwego lokatora, możemy mu udowodnić że stale zatruwa nam życie. Chodzi o tzw. immisje. Są to – najprościej rzecz ujmując – działania właściciela nieruchomości, które utrudniają korzystanie z nieruchomości innym właścicielom. Zgodnie z artykułem Artykuł 144 Kodeksu Cywilnego:

„Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych."

Immisje dzielą się na kilka kategorii, co jednak ważne – właściciel, który zaszedł nam za skórę  nie musi działać bezpośrednio. Immisje pośrednie zakładają, że człowiek taki nie postępuje celowo.  Lista potencjalnych uchybień do naprawienia jest duża. Chodzi nie tylko o działania konkretne, wymierne (immisje materialne: np. właściciel zablokował wjazd do garażu), ale również te niewymierne, niematerialne – odbijające się niekorzystnie na emocjach, psychice innych właścicieli, np. sprowadzanie do mieszkania alkoholików, bandytów, co zwiększa dyskomfort i powoduje lęk itp.

Na drodze sądowej można uzyskać zaprzestanie immisji. Takie wyroki mogą być podstawą do późniejszej eksmisji i sprzedaży nieruchomości.

Najemca na celowniku

Inną ingerencją w „święte prawo własności” może być np. nakazanie właścicielowi zaprzestania wynajmowania mieszkania. Taka możliwość też istnieje. Umożliwia to  punkt 1 Artykułu 13 ustawy o ochronie praw lokatorów, który mówi nam, że:

„Jeżeli lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, inny lokator lub właściciel innego lokalu w tym budynku może wytoczyć powództwo o rozwiązanie przez sąd stosunku prawnego uprawniającego do używania lokalu i nakazanie jego opróżnienia."

Jak więc widzimy – prawo nie pozwala na samowolkę w czterech ścianach. Taki przepis w dzisiejszych czasach jest szczególnie ważny. W dobie najmu krótkoterminowego, załatwianego przez internet, gdy najemcy mocno rotują i szybko opuszczają lokal, tak naprawdę nie zależy im na dobrosąsiedzkich relacjach. Dzięki wymienionym uregulowaniom właściciele lokali sąsiednich mogą po prostu walczyć o własny komfort i spokój.

Wywłaszczenie

Powyższe przykłady nie wyczerpują listy sytuacji, gdy właściciel na gruncie prawnym przestaje rozporządzać swoją nieruchomością. Z takimi sytuacjami spotykamy się często np. gdy dochodzi do wywłaszczeń pod budowę dróg, czy innych inwestycji publicznych.

Zgodnie z Konstytucją Rzeczypospolitej Polskiej: “Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

Decyzje wywłaszczeniowe podejmują starości lub prezydenci miast na prawach powiatu. Postępowanie wywłaszczeniowe znajduje swoje odbicie w księdze wieczystej.

Dotychczasowym właścicielom nieruchomości przysługuje z tytułu wywłaszczenia odszkodowanie, ustalane na podstawie rynkowych cen nieruchomości. Istnieje możliwość odwołania od decyzji o ustaleniu odszkodowania do wojewody. Dotychczasowy właściciel ma na to 14 dni od dnia doręczenia decyzji.