Czy to już korekta na rynku nieruchomości?

Końcówka 2018 roku przyniosła nam bardzo ciekawe wyniki. W IV kwartale 2018 w sześciu największych miastach wprowadzono do sprzedaży ok. 19,3 tys. mieszkań, co stanowi jeden z najlepszych wyników w historii segmentu deweloperskiego w ujęciu kwartalnym. W tym samym czasie średnia cena m2 wzrosła o około 6% natomiast w ujęciu rocznym nawet 15%.

W ujęciu kwartalno-popytowym liczba transakcji na największych rynkach wyniosła 16,5 tys., czyli o 13,5% mniej niż w analogicznym kwartale roku 2017. Z przedstawionych wyników za 2018 rok wynika, że w roku 2018 sprzedano o 8000 mieszkań mniej niż w rekordowym dla branży 2017. Stały i dynamiczny wzrost cen, którego początek możemy ulokować w końcówce 2015 roku, osiągnął najwyższy historyczny poziom w końcówce 2018 roku.

Zestawienie danych mówiących o rekordowych cenach nieruchomości z jednoczesnym spadkiem popytu wskazuje, że znaczna część rynku nie zaaprobowała tak znaczących podwyżek cen nieruchomości. Wysoka cena bardzo skutecznie odstraszyła wielu nabywców traktujących zakup mieszkania jako alternatywę dla niskooprocentowanych lokat bankowych. Ceny z ostatniego kwartału okazały się dla inwestorów czynnikiem, który skutecznie odstraszył od zakupu kolejnej nieruchomości na wynajem i o ile najem krótkoterminowy jest jeszcze atrakcyjny, to najem długoterminowy przy obecnej cenie zakupu przynosi już mniej korzyści, a jego rentowność sukcesywnie spada. Dodatkowo w przypadku najmu krótkoterminowego część inwestorów słusznie obawia się interwencji legislacyjnej w tym zakresie.

Różne instytucje i grupy lobbingowe działają na rzecz zaostrzenia i ucywilizowania przepisów, ponieważ niekontrolowany rozwój tego segmentu w znaczny sposób wpływa na hotelarstwo i turystykę. Sprawą przesądzona wydaje się zaostrzenie przepisów bezpieczeństwa i fiskalnych, które obejmą najem krótkoterminowy.

Wydaje się, że w obecnej sytuacji rynek deweloperski osiągnął maksymalny pułap cen transakcyjnych, a dalsze wzrosty będą już raczej powolne i podyktowane tylko radykalnymi zmianami w obrębie cen materiałowych i kosztów pracy dla poszczególnych inwestycji. W takiej sytuacji należy spodziewać się zaostrzenia marketingowej konkurencji pomiędzy deweloperami. W momencie, w którym czynnik cenowy będzie stale tracił na znaczeniu, ponieważ większość cen osiągnie maksymalny pułap, deweloperzy będą zmuszeni do podjęcia ostrej konkurencji o model postrzegania ich poszczególnych inwestycji przez Klientów.

Lata genialnej koniunktury wyrobiły w środowisku mylne przeświadczenie, że każdy produkt w sposób łatwy i przyjemny znajdzie swoich Klientów. Nic bardziej mylnego. Doskonała koniunktura była dobrym czasem na skuteczne budowanie wizerunku. Najwięksi gracze z branży tak właśnie wykorzystali ten okres.

Prawdziwe konkurowanie o Klienta dopiero się zaczyna. Od tego jakiej wiedzy, instrumentów, narzędzi marketingowych  użyjemy, będzie zależała kondycja wielu firm i poszczególnych projektów deweloperskich w roku 2019. A w kolejnym artykule weźmiemy na tapetę Storytelling.