Umowa deweloperska: koszt, wzór i cesja umowy deweloperskiej

Dla większości osób kupujących nowe mieszkanie umowa deweloperska jest jednym z najważniejszych dokumentów podpisywanych w życiu. Radzimy więc, jak powinna wyglądać dobrze skonstruowana umowa i jakich punktów i informacji nie może w niej zabraknąć.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest umowa deweloperska i na co należy zwrócić uwagę przy jej podpisywaniu,
• jakie elementy każda umowa deweloperska powinna zawierać,
• na jakie kruczki w umowie deweloperskiej uważać.

Umowa deweloperska - definicja

Innymi słowy, umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do wybudowania i sprzedaży mieszkania, w zamian za zapłatę ceny przez kupującego.

Umowa deweloperska - ustawa o ochronie praw nabywcy

Stosowanie przez deweloperów umowy deweloperskiej pierwotnie wymuszała ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Konstrukcja umowy oraz inne obowiązki deweloperów wprowadzone przedmiotowym aktem prawnym mają zapewniać zwiększony poziom ochrony nabywców domów i lokali mieszkalnych. Ustawę uchwalono po serii bankructw deweloperów, które zakończyły się utratą wkładów przez nabywców.

Ustawa deweloperska przewiduje różnego typu mechanizmy mające chronić klientów, w tym m.in. specjalne rachunki powiernicze, na które wpłacane są zaliczki na poczet ceny sprzedaży, czy też obowiązek przekazywania nabywcom prospektów informacyjnych. Warto jednocześnie dodać, że od lipca 2022 r. obowiązuje nowa ustawa deweloperska, precyzująca szereg kwestii.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Zawarcie umowy deweloperskiej u notariusza poprzedza niekiedy umowa przedwstępna. Należy na początku zaznaczyć, że są to dwie zupełnie różne umowy – a co gorsze, umowa przedwstępna bywa też mylona z umową rezerwacyjną, mimo że obie wywołują inne skutki prawne. Umowa przedwstępna zawierana jest zazwyczaj na rynku wtórnym; kupujący ma możliwość sprawdzić stan prawny nieruchomości (jeśli już została wybudowana, a deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie) lub przeprowadzić proces kredytowy.

Czasem jednak deweloper wymusza na potencjalnym kupującym podpisanie umowy przedwstępnej nawet jeszcze w trakcie budowy – i przed podpisaniem właściwej umowy deweloperskiej, chcąc w ten sposób zatrzymać potencjalnego klienta. W takim przypadku umowa przedwstępna zawierana jest często nienotarialnie, dzięki czemu kupujący nie będzie mógł dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem.

Warto jednocześnie zaznaczyć, że umowa przedwstępna stanowi jednak często niezbędny element procesu sprzedaży nieruchomości. Należy pamiętać, że osoba, która chce się ubiegać o kredyt hipoteczny na zakup mieszkania od dewelopera, musi przedstawić w banku umowę rezerwacyjną lub umowę deweloperską.

Co powinna zawierać umowa deweloperska?

Podwyższoną ochronę gwarantować mają również ustawowe wymogi w odniesieniu do treści umowy deweloperskiej. Umowa powinna zawierać określone elementy, które zostały wyodrębnione w art. 22 ustawy. Należą do nich informacje tj.:

1. Określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. Cena nabycia mieszkania -wpisana w umowę cena powinna zawierać VAT. Z umowy musi także wynikać, czy w cenę mieszkania wliczona jest należność za inne części składowe lokalu np. balkon, drogi dojazdowe, chodniki, oświetlenie itp. Co więcej, w chwili podpisywania umowy nabywca powinien wiedzieć, jakie są dokładnie koszty związane z utrzymaniem budynku i lokalu i w jakiej wysokości będzie je ponosić po przeniesieniu na niego prawa własności nieruchomości.

Z ważnych informacji warto zapamiętać, że do czasu przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości nie ma on obowiązku ponoszenia kosztów, do których ponoszenia zobowiązany jest właściciel mieszkania/domu, np. podatku od nieruchomości czy opłaty za użytkowanie wieczyste.

Zasadą jest to, że określona umową cena nie może ulec zmianie bez zgody stron. W umowę można wpisać tzw. klauzulę waloryzacyjną, bądź postanowienie, że deweloper może cenę podnieść. W takiej jednak sytuacji konsument musi mieć zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy bez ponoszenia jakichkolwiek kosztów.

3. Informacje o nieruchomości, na której przeprowadzona ma być inwestycja,w tym informacje o: powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości z oznaczeniem właściciela lub użytkownika wieczystego, a także ewentualnych obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. Określenie położenia oraz istotnych cech domu lub budynku, w którym ma znajdować się mieszkanie będące przedmiotem umowy (powierzchnia, ilość kondygnacji itp.);
5. Określenie usytuowania mieszkania w budynku;
6. Określenie powierzchni i układu pomieszczeńoraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. Termin przeniesienia na nabywcę praw do mieszkania;
8. Wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera.Informacje dotyczące:

a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,

b) gwarancji bankowej lub gwarancji ubezpieczeniowe, a w szczególności nazwę banku lub ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;

3. Numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne, czy zaskarżone;
4. Termin rozpoczęcia i zakończenia realizacji inwestycji;
5. Określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej,o których mowa w art. 29 ww. ustawy, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tej możliwości;
6. Określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej –przy czym wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy;
7. Wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (najczęściej odbywa się to przez przywołanie stosownej normy bądź opis metody pomiaru);
8. Oświadczenie nabywcy,że dokonał odbioru prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznał się z ich treścią;
9. Termin i sposób zawiadomienia nabywcy odnośnie odbioru lokalu lub domu;
10. Informacje o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje:

• albo informację o braku takiej zgody albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość
• lub o przeniesieniu ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;

18. Zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku,wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę

• albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość
• lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Jeśli umowa deweloperska nie zawiera wszystkich danych określonych w art. 22 ustawy deweloperskiej, klient ma prawo do zerwania umowy z deweloperem. Umowa deweloperska może zawierać także inne elementy, w tym wniosek o wpis roszczenia w księdze wieczystej nieruchomości, jak również dalsze prawa lub obowiązki stron. Niemniej, brak którejkolwiek klauzul wskazanych powyżej stanowi podstawę do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej

Zgodnie z przepisami, nabywca ma w niektórych sytuacjach prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. Mowa m.in. o sytuacji, gdy informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub załącznikach albo gdy informacje te nie są zgodne ze stanem faktycznym (lub gdy deweloper w ogóle nie dostarczył prospektu wraz z załącznikami). Nabywca może też odstąpić od umowy, gdy prospekt informacyjny nie zawiera informacji określonych we wzorze prospektu informacyjnego stanowiącego załącznik do ustawy.

Odstąpienie od umowy deweloperskiej jest możliwe również w sytuacji, gdy prawo własności lokalu lub domu jednorodzinnego nie zostało przeniesione na nabywcę w terminie określonym w umowie deweloperskiej.

Należy mieć jednocześnie świadomość, że przepisy przewidują konkretne terminy odstąpienia od umowy. Jeśli przyczyna odstąpienia dotyczy prospektu, nabywca może odstąpić od umowy w ciągu 30 dni od jej podpisania. W przypadku nieprzeniesienia prawa własności nabywca musi wyznaczyć najpierw deweloperowi 120 dni na dokonanie tego obowiązku – i dopiero po tym czasie, jeśli deweloper nadal się z niego nie wywiąże, nabywca może odstąpić od umowy.

Umowa deweloperska - na co zwracać uwagę?

Co prawda umowa deweloperska podpisywana jest w formie aktu notarialnego (inaczej umowa, w świetle nowych przepisów, jest nieważna), a notariusz kontroluje ją pod kątem zgodności z przepisami prawa, to nie zapewnia to pełnej ochrony nabywców przed różnego typu niedopatrzeniami.

Znaczna część postanowień umownych, chociaż pozostaje w zgodzie z prawem, może bowiem okazać się niekorzystna dla przyszłych nabywców. Pomińmy w tym miejscu klauzule wprost sprzeczne z ustawą, a także inne klauzule niedozwolone (np. klauzule abuzywne). Skupmy się natomiast na tych zapisach bądź ich braku, które w majestacie prawa mogą w umowie się znaleźć albo zostać do niej niewprowadzone.

Kary umowne

Coraz częstszą praktyką stają się przypadki, kiedy do umów deweloperskich nie są wprowadzane postanowienia dotyczące kar umownych należnych od dewelopera. Dotyczy to w szczególności kar umownych naliczanych za nieterminowe przeniesienie prawa własności do wybudowanego lokalu. Prawo nie nakazuje umieszczenia tego typu klauzuli w umowie deweloperskiej. Niemniej, jej brak sprawia, iż trudniej jest dochodzić odszkodowania od dewelopera, gdy ten nie wywiązuje się z umowy.

Na marginesie należy wskazać, że jeżeli kary umowne są zastrzegane, to wysokość odsetek zastrzeżonych na rzecz dewelopera od nabywcy, nie może przewyższać kar umownych zastrzeżonych na rzecz nabywcy od dewelopera.

Nadto, zwrócić należy uwagę na samą konstrukcję klauzuli kary umownej, pamiętając, że czym innym jest naliczanie jej za okres opóźnienia, a czym innym za okres zwłoki. Chociaż w języku potocznym te dwa określenia traktowane są często zamiennie, to na gruncie prawnym znaczą co innego. Mianowicie, zwłoką jest zawinione opóźnienie, czyli zależne od okoliczności obciążających daną stronę.

Bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości

W umowie deweloperskiej powinna znajdować się także informacja o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i o przeniesieniu jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę (więcej informacji o tym powyżej).

Chodzi tu o przypadki, gdy np. budynek ma być posadowiony na nieruchomości obciążonej hipoteką. Bez zgody wierzyciela hipotecznego (np. banku) na bezobciążeniowe wyodrębnienie nieruchomości, hipoteka będzie ciążyć także na tym lokalu. Pojawienie się takiej informacji w umowie deweloperskiej należy zatem bezwzględnie wyjaśnić. Podobnie, jeżeli ustalając stan prawny nieruchomości gruntowej, natrafimy na wpis hipoteki w jej księdze wieczystej, należy zadbać, aby w umowie deweloperskiej nie zabrakło informacji o zgodzie na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu. Przedmiotowa klauzula nie pojawi się w umowie deweloperskiej, gdy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką.

Obciążenia nieruchomości

Umowa deweloperska powinna opisywać także stan prawny nieruchomości, w tym obciążające ją ograniczone prawa rzeczowe. Najczęściej spotykanymi są służebności gruntowe, np. prawo do przejazdu przez nieruchomość przyznane właścicielom innych nieruchomości.

Deweloperzy najczęściej dokładnie opisują tego typu obciążenia. Ważne jest wszakże aby, po pierwsze zweryfikować treść umowy z treścią księgi wieczystej oraz wyjaśnić ewentualne nieścisłości.

Weryfikacji powinno podlegać także to, czy grunt, na którym ma zostać wybudowany nasz lokal, jest własnością dewelopera, czy też oddany został mu w użytkowanie wieczyste. W tym drugim przypadku należy się liczyć z dodatkowymi opłatami w postaci czynszu należnego właścicielowi gruntu, zaś w perspektywie czasu koniecznością przekształcenia tego prawa w prawo własności.

Sposób pomiaru powierzchni

Cena danego mieszkania to najczęściej iloczyn metrów kwadratowych jego powierzchni i ceny jednostkowej. Nie dziwi zatem fakt, iż istotny jest sposób pomiaru pierwszego ze składników ceny całkowitej. Należy dokładnie wyjaśnić jaką metodą deweloper zamierza dokonać obmiaru powykonawczego, a w razie konieczności doprecyzować dany zapis umowny.

Jest to o tyle istotne, że obecna technologia nie pozwala na idealne wybudowanie lokalu o powierzchni założonej i wpisanej w umowę. Margines błędu sięga przy tym kilku procent. Umowa powinna także rozstrzygać sposób rozliczenia się stron, gdy lokal podczas odbioru będzie zbyt mały albo zbyt duży. Przy czym, jeżeli rozliczenie wiązałoby się z koniecznością dopłaty ze strony nabywców, umowa powinna przyznawać im prawo do odstąpienia od niej.

Zmiany względem prospektu informacyjnego

W treści umowy deweloperskiej powinny być wyraźnie zaznaczone odstępstwa względem informacji przekazanych nabywcom w prospekcie informacyjnym. Różnice te mogą mieć różne znaczenie. Począwszy od zmiany numeracji działek, wobec zakończenia podziału nieruchomości, po bardziej istotne dotyczące warunków pozwolenia na budowę.

Należy dokładnie zapoznać się z tymi różnicami oraz przeanalizować ich wpływ na pierwotne warunki przedstawiane przez dewelopera. Jest to istotne również z tego względu, że jeżeli informacje zawarte w umowie deweloperskiej nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub w załącznikach do niego, to stanowi to podstawę do odstąpienia od umowy przez nabywcę – o ile różnic tych nie wskazano w treści umowy w sposób jednoznaczny i widoczny.

To tylko przykłady klauzul, na które warto zwrócić uwagę, zapoznając się z projektem umowy deweloperskiej. Pamiętajmy, że wszelkie wątpliwości i niejasności należy wyjaśnić przed zawarciem umowy. Późniejsze zmiany wymagać bowiem będą zgody dewelopera oraz ponownej wizyty u notariusza.

Umowa deweloperska a kredyt

Aby móc ubiegać się o kredyt hipoteczny, potencjalny kredytobiorca musi dysponować umową rezerwacyjną lub umową przedwstępną. Niekiedy banki wymagają umowy deweloperskiej – jednak zdarza się to stosunkowo rzadko. Dla kredytobiorcy jest to niewygodna sytuacja, ponieważ o ile np. umowa rezerwacyjna nie wymusza na nim podpisania umowy przeniesienia własności w formie aktu notarialnego (czyli umowy kupna-sprzedaży nieruchomości), o tyle deweloperska – już tak.

Cesja umowy deweloperskiej

Niekiedy zdarza się, że kupujący nie chce – lub nie może – przenieść własności nieruchomości na siebie. W takim wypadku rozwiązaniem może być cesja umowy deweloperskiej, czyli przeniesienie praw i obowiązków wynikających z umowy na osobę trzecią; cesja musi mieć formę pisemną – pod rygorem nieważności. Zazwyczaj cesja jest zawierana w formie aktu notarialnego.

Należy jednak mieć świadomość, że na cesję musi wyrazić zgodę deweloper – w formie pisemnej (chyba że w umowie deweloperskiej zawarto zapis o możliwości dokonania cesji). Warto wiedzieć, że niektórzy deweloperzy nie zgadzają się jednak na cesję – w obawie przed spekulantami, którzy stosują agresywne metody inwestowania i jednocześnie stają się bezpośrednią konkurencją dla dewelopera.

Umowa deweloperska - koszt

Koszt umowy deweloperskiej jest ponoszony przez obie strony umowy – deweloper ma obowiązek ponieść połowę kosztów. Zazwyczaj taksa notarialna dla umowy deweloperskiej wynosi 1-2 tys. zł. Koszt wypisu aktu notarialnego waha się w granicach 100-200 zł.

Umowa deweloperska: podsumowanie

Przed umową sprzedaży nieruchomości zawierana jest najpierw umowa deweloperska. Zgodnie z nowymi przepisami ustawa deweloperska powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Przed podpisaniem umowy u notariusza nabywca powinien zwrócić uwagę na jej zapisy – i sprawdzić, czy posiada wszystkie wymagane prawem elementy. Umowa deweloperska zobowiązuje dewelopera do wybudowania nieruchomości i sprzedaży lokalu (lub domu) kupującemu po określonej cenie. Gdy to się stanie, strony podpisują umowę przenoszącą własność na nabywcę.